Wertsteigerung bei Immobilien

Wir bringen Licht ins Dunkle – Tipps zur Wertsteigerung inklusive

Immobilien gelten als sichere Kapitalanlage praktisch ohne das Risiko von Verlusten. Oft nehmen Hauskäufer recht unbedarft an, dass ihr Eigentum seinen Wert auf Dauer hält – oder im Optimalfall noch steigert.

Doch zahlreiche Einflussfaktoren wie Lage, Zustand und Ausstattung, aber auch das unmittelbare Umfeld in der Nachbarschaft wirken sich auf die Wertsteigerung einer Immobilie aus.

So gewinnt längst nicht jede Immobilie im Lauf der Zeit an Wert – bei manchen sind durchaus spürbare Einbußen zu verzeichnen. Vergleichbar ist dies mit Kursverlusten bei Aktienkäufen.

Während das Ausfallrisiko der Börse dabei jedem Anleger bewusst ist, herrscht bei Immobilienkäufen oftmals Blauäugigkeit. Zeit also, einmal ernsthaft über die Wertsteigerung von Immobilien nachzudenken.

Das Wichtigste in Kürze

  • Auch Immobilien bergen das Risiko von Wertverlusten. Wenngleich das Wagnis deutlich geringer als beispielsweise beim Wertpapierhandel ist, sind im Lauf der Jahre bedeutende Einbußen möglich.
  • Eine Wertsteigerung wird von ganz unterschiedlichen Faktoren beeinflusst. Neben attraktiver Lage, Zustand und Ausstattung des Gebäudes tragen auch die demografische Entwicklung des Umfeldes und der Bodenwert zur positiven oder negativen Wertentwicklung bei.
  • Bei selbst genutzten Immobilien spielt die Wertentwicklung keine zentrale Rolle, bei Renditeobjekten hingegen schon. Entsprechend ist vor dem Kauf eine sorgfältige Auswahl vielversprechender Objekte wichtig.

Wertsteigerung bei Immobilien – was ist das?

Wertsteigerung bedeutet, den Preis einer Immobilie zwischen dem Zeitpunkt des Erwerbs und dem des Verkaufs zu erhöhen. Am Ende der Berechnung steht ein Prozentsatz:

Kaufen Sie beispielsweise ein Objekt für 500.000 € und verkaufen es nach der zehnjährigen Spekulationsfrist für 550.000 €, liegt die Wertsteigerung bei 50.000 €, also rund 10 %.

Vor allem im Speckgürtel von Metropolregionen sind die Wertzuwächse in den vergangenen Jahren teilweise explodiert.

So lagen laut einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft die drei Städtchen Freising, Fürstenfeldbruck und Bad Tölz-Wolfratshausen mit Wertsteigerungen zwischen 93 und 82 % im Fünfjahreszeitraum noch vor den Trendstädten München (80 %) und Berlin (78 %).

Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften in ländlichen Regionen Ostdeutschlands verlieren hingegen tendenziell eher an Wert.

Insgesamt zeigt die Trendkurve jedoch in rund der Hälfte von 401 untersuchten Landkreisen und kreisfreien Städten nach oben.

Pauschale Zahlen lassen sich zu möglichen Wertsteigerungen kaum benennen, wenngleich neben den gefragten Ballungsräumen vor allem Alternativen mit einer guten Verkehrsanbindung zu Metropolen profitieren.

Langfristiger Wertzuwachs vs. kurzfristige Renditen

Wer bei seiner Investition weniger auf einen langfristigen Wertzuwachs als vielmehr auf gute Renditen abzielt, schaut sich am besten dort um, wo Immobilien noch günstig sind, der Standort jedoch mit großer Wahrscheinlichkeit in den kommenden Jahren gefragt sein wird. Das geht aus einer Prognose von Engel & Völkers Investment Consulting (EVIC) hervor.

Diese sogenannten B- und C-Standorte sind allerdings rar und lassen sich letztendlich nicht mit Sicherheit vorhersagen, wie aus dem Wohnatlas 2019 hervorgeht. Damit steigt mit der Aussicht auf höhere Renditen auch das Investitionsrisiko hinsichtlich der Entscheidung zugunsten eines vielversprechenden Standortes.

Grundsätzlich gilt für Immobilien eine 10-jährige Spekulationsfrist. Damit sind kurzfristige Renditen nur eingeschränkt möglich und es ist unter Umständen sinnvoller, in Objekte mit einem vielversprechenden, dafür vielleicht geringeren langfristigen Wertzuwachs zu investieren.

Wertsteigerung berechnen

Bei der Angabe möglicher Wertsteigerungen von Immobilien ist immer Vorsicht geboten. Es handelt sich dabei in der Regel um eine kumulierte, nicht inflationsbereinigte Kennzahl.

Angenommen, Ihr Objekt im Zentrum Münchens hat in einem Zeitraum von sieben Jahren 130 % Wertsteigerung erfahren. Dabei gab es im gleichen Zeitraum eine kumulierte Inflationsrate von 14 % Im Ergebnis beträgt die Wertsteigerung dann noch 116 %, d. h. knapp 17 % jährlich.

Unberücksichtigt bleiben dabei weiterhin die Kaufnebenkosten, Renovierungs- und Instandsetzungsarbeiten und auch die Finanzierungszinsen.

Hier bleibt zwar immer noch eine überdurchschnittliche Quote übrig, doch lohnt es sich, vor dem Kauf genau hinzuschauen und sich nicht von den Traumobjekten einiger Immobilienmakler blenden zu lassen.

Welche Wertsteigerung eine Immobilie tatsächlich bringt, können Sie über einen Onlinerechner ermitteln. Genauer ist jedoch die Hinzuziehung eines Sachgutachters.

Dieser nutzt je nach Gebäude und Lage entweder das Ertragswert-, das Vergleichswert- oder das Sachwertverfahren zur Ermittlung des exakten, aktuellen Wertes.

Dieser genaue Verkehrswert ist beispielsweise bei Erbschaften und Scheidungen, Zwangsversteigerungen oder der Aufnahme von Hypotheken von Bedeutung.

Verschiedene Verfahren zur Ermittlung des Immobilienwertes

Mit einem der drei Verfahren lässt sich der aktuelle Wert von Immobilien ermitteln. So können Sie den Wert Ihres Objektes mit dem Zeitpunkt des Erwerbs vergleichen und so die Wertsteigerung im Zeitraum X ermitteln.

  • Bei Ein- und Zweifamilienhäusern wird das Sachwertverfahren genutzt. Dieses ermittelt, was es kosten würde, das Gebäude unter Berücksichtigung von Lage, Grundstückswert, Baukosten sowie Alter der Immobilie nochmals zu errichten.
  • Das Vergleichsverfahren kommt bei Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und Doppelhaushälften zum Einsatz. Zugrunde liegen mehrere Vergleichsobjekte, aus denen ein Durchschnittspreis ermittelt wird.
  • Das Ertragswertverfahren eignet sich für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien. Das Ziel ist die Ermittlung der Wirtschaftlichkeit mithilfe von Mietertrag, Bodenwert und Liegenschaftszins.

Rendite berechnen

Die Wertsteigerung ist nicht mit der Rendite gleichzusetzen, die den Jahresertrag Ihrer Anlage in Prozent bezeichnet. Die voraussichtliche Rendite ist vor allem interessant, wenn ein Objekt der kurzfristigen Erzielung von Gewinnen dient.

Auf dem teilweise überhitzten Wohnungsmarkt in Metropolen sind die Kaufpreise jedoch mittlerweile so hoch, dass die Renditen Richtung 2-Prozent-Marke abrutschen – und damit eigentlich eher unattraktiv für Investoren sind, deren magische Grenze für gewöhnlich um die 3 % liegt. Hier gewinnt der Wertzuwachs an Bedeutung, der die mageren Renditen wenigstens in Teilen kompensiert.

Zur Berechnung, ob sich ein Kauf auch lohnt, stehen verschiedene Formeln zur Auswahl.

Eigenkapitalrendite – kein Blick in die Zukunft

Bei der Berechnung der Eigenkapitalrendite ermitteln Sie den durchschnittlichen Jahresertrag im Verhältnis zum eingesetzten Kapital.

Wenngleich die Rechnung Einnahmen, Ausgaben und die Finanzierung berücksichtigt, mangelt es an Aussagekraft, da der Blick in die Zukunft fehlt – Tilgungen und potenzielle Wertsteigerungen bleiben unberücksichtigt.

Eigenkapitalrendite = Ertrag nach Steuern x 100 / gebundenes Eigenkapital

Objektrendite – ideal für einen Vergleich mehrerer Objekte

Für einen Vergleich verschiedener Objekte eignet sich die Objektrendite gut.

Die Berücksichtigung aller Einnahmen und Ausgaben (abgesehen von der Finanzierung) bietet die Chance des Direktvergleichs verschiedener Renditechancen bei Kapitalanlagen:

Objektrendite = Mietreinertrag – Unterhaltskosten – Steuerlast

Brutto- und Nettorendite – Erträge aus Mietobjekten

Am Weitesten verbreitet ist die Kennzahl der Nettorendite, die Kaufnebenkosten ebenso berücksichtigt wie Instandhaltungskosten. Sie lässt allerdings den Steuersatz außen vor.

Nettorendite = (jährliche Nettokaltmiete – Verwaltungskosten – Instandhaltungskosten) / (Kaufpreis + Nebenkosten) * 100

Die Nettorendite eignet sich insbesondere zur Ermittlung von Renditen bei vermieteten Objekten. Im Gegensatz zur Bruttorendite berücksichtigt sie auch Instandhaltungs- und Verwaltungskosten, d. h. die Ausgaben sind höher und die tatsächliche Rendite damit geringer.

Einflussfaktoren auf die Wertentwicklung bei Immobilien

Ganz allgemein ist natürlich vor allem die Lage ein entscheidendes Kriterium für die Wertentwicklung. Bleibt diese während der Zeit zwischen Kauf und Verkauf gleichbleibend attraktiv und die Nachfrage dauerhaft hoch, ist eine Wertsteigerung wahrscheinlich.

Einfluss auf eine attraktive Lage haben wiederum Faktoren, die von außen einwirken. Das kann beispielsweise die demografische Entwicklung sein: Kristallisiert sich ein Quartier vielleicht zu einem sozialen Brennpunkt mit hohen Arbeitslosenquoten heraus, sinken die Attraktivität und damit auch die Grundstückspreise. Entdecken jedoch Familien mit gutem Einkommen ein Viertel als trendig für sich, steigt die Nachfrage nach Wohnraum – Mieten und Grundstückspreise steigen.

Natürlich spielen auch Zustand und Ausstattung des Gebäudes bei der Wertentwicklung eine Rolle. Verfällt das Objekt aufgrund ausbleibender Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen zunehmend, sinkt auch der Wert. Eine hochwertige Ausstattung und zeitgemäße energetische Sanierungen hingegen steigern die Attraktivität.

Auch die Größe des Grundstücks und dessen Ausrichtung sind von Bedeutung. Tendenziell steigt der Wert mit zunehmender Fläche. Auch Ausrichtung und Schnitt wirken sich positiv oder negativ aus: Ein unverbaubarer Blick in die Natur ist sicherlich attraktiver als ein Blick auf die Hauswand des Nachbarhauses.

Schließlich beeinflusst der Bodenwert die Bewertung von Immobilien. Dieser wird alle zwei Jahre durch Gutachterausschüsse für das gesamte Bundesgebiet ermittelt. Gegen eine Gebühr können Sie die Informationen einsehen und erste Prognosen über mögliche Wertsteigerungen erstellen.

Die richtigen Anlageobjekte

Aufgrund ihrer langfristigen Kapitalbindung und der geringen Gewinne beim Wiederverkauf galten Einfamilienhäuser lange Zeit nicht als empfehlenswerte Anlageobjekte. Stattdessen waren und sind vermietete Mehrfamilienhäuser in attraktiven Lagen beliebt, die sich durch die Mieteinnahmen mehr oder weniger selbst finanzieren.

Durch die aktuell niedrigen Zinsen und die Preisentwicklungen in Städten wie Hamburg, München und Berlin ist die Attraktivität des städtischen Umlandes jedoch gestiegen, sodass die Preise für Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften auch nach oben gehen.

Entsprechend kann sich hier der Hauskauf also lohnen, ein langfristiger Wertzuwachs scheint fast sicher. Schließlich geht der Trend aufgrund des sinkenden Vertrauens in die Finanzmärkte wieder hin zum Erwerb von Eigentum.

Damit steigt die Nachfrage mittelfristig weiter an und heute erworbene Immobilien am Stadtrand gewinnen im Optimalfall bis zu ihrem Verkauf deutlich an Wert.

Bei selbst genutzten Objekten ist die Wertsteigerung weniger von Bedeutung. Schließlich dient das Haus als Altersvorsorge. So lange Sie mietfrei wohnen und sich in Ihrem Umfeld wohlfühlen, spielt es keine Rolle, ob die Immobilie an Wert gewinnt oder verliert. Interessant wird das erst für die Erben.

Tipps zur Wertsteigerung der eigenen Immobilie

Es liegt nahe, die Ausstattungsmerkmale zu verbessern, um den Wert der Immobilie zu steigern. Eine vorhandene hochwertige Ausstattung begünstigt in der Regel einen guten Verkaufspreis und sollte von Anfang an mit einkalkuliert sein.

Maßnahmen zur Energieeffizienz, Badsanierungen oder der Einbau von Photovoltaikanlagen eignen sich nämlich kaum, um sie erst kurzfristig vor dem Verkauf nachzurüsten, denn oft sind dann die Investitionskosten höher als der zusätzlich erzielte Gewinn.

Neben einer Aufwertung der Ausstattung können Sie die meisten Faktoren, die den Immobilienwert beeinflussen, nicht steuern. Bodenrichtwert, Grundstücksgröße oder das Baujahr des Gebäudes sind vorgegebene Rahmenbedingungen.

Und auch auf die regionale und lokale Entwicklung haben Sie kaum einen Einfluss. Somit ist es unerlässlich, die Lage vor dem Kauf sorgfältig zu prüfen, um das Risiko von Wertverlusten zu reduzieren.

Instandhaltung zahlt sich aus

Steht kurz nach dem Kauf eine Sanierung an, empfiehlt es sich, vorausschauend zu modernisieren. Das gilt nicht nur für Schönheitsreparaturen und Renovierungsmaßnahmen, sondern auch für die regelmäßige Instandhaltung.

Mögliche wertsteigernde Maßnahmen sind:

  • Erneuerung der Fenster zugunsten eines verbesserten Wärmeschutzes
  • Erneuerung der Heizungsanlage
  • Wärmedämmung für Dach, Keller und Fassade
  • Modernisierung der Badezimmer
  • Einbau einer Photovoltaikanlage
  • Anbau von Balkonen
  • barrierefreie Gestaltung
  • Steigerung der Flexibilität durch offene Grundrisse
  • Erneuerung der Böden

Für eine Vielzahl energetischer Maßnahmen gibt es staatliche Förderungsgelder, durch die Sie als Verkäufer bereits vor dem Verkauf profitieren können.

Dabei sollten sich Änderungen an der Immobilie stets an gängigen ästhetischen Standards orientieren. Blaue Dacheindeckungen, extravagante Balkongeländer oder bunte Fensterrahmen schrecken potenzielle KaufinteressentInnen eventuell eher ab.

Wichtig ist auch die Verkaufsstrategie

Nicht nur der tatsächliche Wertzuwachs wirkt sich positiv auf den Verkaufspreis aus. Auch mit einer durchdachten Verkaufsstrategie können Sie den Gewinn steigern. Faktoren, die dabei eine Rolle spielen, sind:

  • ein Verkaufszeitpunkt, der in eine Niedrigzinsphase und einen Markt fällt, in dem die Nachfrage größer als das Angebot ist. Bei Mietwohnungen ist ein Mieterwechsel der ideale Zeitpunkt für den Verkauf, da leerstehende Objekte am Markt höhere Preise erzielen als vermietete.
  • ein Angebotspreis, der nicht abschreckend hoch ist, gleichzeitig jedoch einen Verhandlungsspielraum zulässt. Alternativ eignet sich das Bieterverfahren nach amerikanischem Vorbild, bei dem durch einen Kaufpreis etwas unter dem Wert zahlreiche Interessenten angelockt werden, die dann Gegenvorschläge unterbreiten.
  • spezifische Infos zum Bebauungsplan oder der Vorschlag zu einer energetischen Sanierung, um das Potenzial aufzuzeigen, das im Objekt steckt.
  • eine überzeugende Präsentation, die bei Besichtigungen natürlich das A und O ist – von der Gartenpflege bis zum Interieur.

Fazit | Mit einem vielversprechenden Objekt zur hohen Wertsteigerung

Die Wertsteigerung einer Immobilie lässt sich keineswegs verlässlich prognostizieren. Sie hängt von zahlreichen Faktoren ab, die Sie als Eigentümer nur selten beeinflussen können.

Umso wichtiger ist die sorgfältige Auswahl eines vielversprechenden Objektes – vor allem dann, wenn die Immobilie als Kapitalanlage dienen und eine möglichst hohe Rendite erzielen soll.

Während die Grundstücks- und Immobilienpreise in beliebten Metropolen schon exorbitant gestiegen sind und bei einem Verkauf kaum mehr attraktive Gewinne garantieren, sind vor allem B- und C-Standorte interessant. Hier können Sie in den kommenden Jahren von einem Wertzuwachs profitieren, der mit steigenden Mieteinnahmen oder einem profitablen Wiederverkauf belohnt wird.