Bauphasen beim Hausbau

So kommen Sie zu Ihrem Traumhaus

Die Entscheidung ist getroffen: Sie werden Häuslebauer. Doch welchen Weg müssen Sie von der Entscheidung für den Hausbau bis zum Einzug gehen? Welche Bauphasen und damit verbundenen Arbeiten stehen die nächsten Monate an?

In den folgenden Kapiteln schauen wir uns gemeinsam am Beispiel eines Architektenhauses an,

Entschluss-Phase

Vor jedem Bauvorhaben steht der Entschluss zum Hausbau. Dabei müssen Sie nicht nur die schwierige Frage klären, ob Sie sich wirklich auf den Bau eines Hauses einlassen wollen. Auch müssen Sie

  • die Finanzierung Ihrer Immobilie sicherstellen
  • eine erste Vorstellung davon entwickeln, was Ihnen Ihr Haus bieten soll
  • bei Bedarf über eine Bauvoranfrage klären, ob das Haus überhaupt gebaut werden darf
  • Baugrund erwerben, also das Grundstück, auf dem gebaut werden soll
  • einen geeigneten Architekten finden, mit dem Sie Ihr Haus planen

Planungs-Phase

In der Planungs-Phase wird Ihr Haus detailliert geplant. Sie arbeiten also intensiv mit Ihrem Architekten zusammen.

Egal, wie intensiv Sie vom Architekten unterstüzt werden, es gilt weiterhin, dass

  1. Sie als Bauherr eine sehr aktive Rolle spielen, also entsprechende Zeit und Aufwände einplanen müssen
  2. Sie der Vertrags- und damit Ansprechpartner am Bau sind

Was der Architekt dabei leisten muss, ist in der Honorarordnung für Architekten- und Ingenieurleistungen – kurz HOAI – geregelt. Relevant für unseren Fall sind die folgenden Schritte:

Vorplanung

In dieser Phase werden die Weichen für das gesamte Bauprojekt gestellt. Damit ist die Vorplanung die wichtigste Phase überhaupt.

Für eine erfolgreiche Planung ist das sogenannte Pflichtenheft das Mittel der Wahl. Halten Sie hier alle Anforderungen an Ihr Haus fest – das am besten ausführlich und im direkten Austausch mit dem Architekten.

Neben ersten Skizzen und Modellen erhalten Sie während der Vorplanung eine Schätzung der Kosten für Ihren Hausbau.

Entwurfsplanung

Nehmen Sie die Vorplanung ab, erstellt der Architekt ein stimmiges und realisierbares Planungskonzept. Das bedeutet, dass er Ihre Pflichten unter Berücksichtigung rechtlicher und baufachlicher Maßgaben zeichnerisch aufs Papier bringt.

Neben Formularen und Plänen im Maßstab 1:100 bekommen Sie in der Entwurfsplanung auch eine zweite wichtige Leistung: die Berechnung anfallender Kosten. Hatten Sie in der Vorplanung lediglich eine Schätzung, können Sie Ihren Finanzierungsbedarf dank Berechnung konkretisieren.

Genehmigungsplanung

Neben Ihrer Zustimmung muss der Entwurf auch behördlichen Anforderungen entsprechen. Erstellt wird Ihnen ein Bauantrag, der zur behördlichen Prüfung vorgelegt wird.

Am Ende der erfolgreichen Genehmigungsphase steht die erteilte Baugenehmigung.

Ausführungsplanung

Für Baufirmen muss es noch konkreter werden. Die bisher erstellten Pläne reichen hier nicht. Daher entwirft der Architekt einen Ausführungsplan, der u. a. Materialangaben, Angaben zu Qualität sowie Beschaffenheit und Verarbeitungshinweise für die Handwerker der betreffenden Fachrichtung (auch Gewerke genannt) enthält.

Um einen guten Ausführungsplan zu erstellen, muss sich der Architekt in intensiver Abstimmung mit fachlichen Experten (sogenannte Fachplanern) austauschen. Auch Änderungsanforderungen der Behörden fließen in den Ausführungsplan ein, denn in der Praxis führt der Architekt Ausführungs- und Genehmigungsplanung oftmals parallel durch.

Vorbereitung und Mitwirkung bei der Vergabe

Genau genommen ist die Planungs-Phase mit dem freigegebenen Ausführungsplan beendet. Trotzdem können die Gewerke noch nicht aktiv werden, da sie noch nicht mit der Umsetzung beauftragt wurden. Dafür muss eine Vergabe stattfinden.

In der Vorbereitung der Vergabe geht es vor allem um die Erstellung des Leistungsverzeichnisses. In diesem Verzeichnis werden die Arbeiten detailliert beschrieben, welche die jeweilige Baufirma leisten muss.

Auf dieser Basis kann die Ausschreibung für die Gewerke erstellt werden. Die einzelnen Baufirmen geben nach Übermittlung der Ausschreibung ein Angebot ab, in dem sie die beschriebenen Leistungen mit einem Preis versehen.

Abgeschlossen ist diese Phase mit dem Vergleich der Angebote und der anschließenden Beauftragung der jeweiligen Firmen. Jetzt kann am Bau gearbeitet werden.

Arbeiten Sie mit einem Architekten zusammen, stehen die genauen Kosten also immer erst recht spät fest. Das schreckt so manchen Bauherren ab.

Machen Sie daher die Baukosten zu einem Teil des Architektenvertrags. Nehmen Sie die Summe (brutto) in den Vertrag auf, schuldet Ihnen der Architekt die Einhaltung dieser Vorgabe. Sprengt er die Vorgabe, können Sie dagegen vorgehen.

Vergessen Sie auch nicht: Ein Haus kann auch günstiger werden als geplant. 

Rohbau

Die erste Phase der eigentlichen Bauarbeiten ist die Rohbau-Phase. Um hier nichts unnötig zu verkomplizieren, verstehen wir unter dieser Phase auch die Arbeiten, die vor der Fertigstellung des eigentlichen Rohbaus anfallen.

Eine rechtlich verbindliche Definition des Begriffs Rohbau gibt es nicht. Achten Sie daher darauf, dass Sie den Begriff vertraglich definieren. Nur so können Sie sicherstellen, dass sich Ihr Architekt und die Gewerke an diese Definition halten.

Im Einzelfall hilft Ihnen in dieser wichtigen Frage die für Ihr Bundesland gültige Landesbauordnung weiter. Gemeinhin meint Rohbau dort die Außenhülle des Hauses, definiert durch die tragenden Teile, Schornsteine, Brandwände und die Dachkonstruktion.

Im Fall unseres Architekten-Hauses sind beispielhaft die folgenden Arbeiten notwendig:

  • Das Grundstück wird hergerichtet. Hierunter fallen u. a. so unterschiedliche Aufgaben wie der Schutz von Versorgungsleitungen, der Abbruch vorhandener Gebäude, die Beseitigung von Altlasten und die Entsorgung störenden Bewuchses.
  • Die Baustelle muss eingerichtet werden. Das heißt beispielsweise, dass Strom und Wasser bereitgestellt werden müssen, die Zufahrt zur Baustelle gewährleistet, die Baustelle abgesichert und ein WC für die Bauarbeiter aufgestellt werden muss.
  • Die Baugrube wird ausgehoben.
  • Das Fundament wird errichtet. Dazu zählt die gegossene Bodenplatte ebenso wie die Installation von Grund- oder Versorgungsleitungen und der Einsatz verschiedener Dichtungsarbeiten.
  • Das Kellergeschoss wird errichtet und ein sauber ausgeführtes Drainage-System installiert.
  • Die Obergeschosse werden errichtet. Das beinhaltet u. a. auch den Guss von Decken und die Errichtung von Treppen.
  • Der Dachstuhl wird errichtet und das Richtfest kann gefeiert werden.

Auf Ihrer Baustelle treffen Sie in erster Linie auf Baumaschinenführer, Maurer und Zimmerleute.

Innenausbau

Das Richtfest markiert den Übergang vom Rohbau zum Innenausbau. Jetzt geht es darum, die Gebäudehülle nutz- und bewohnbar zu machen.

In dieser Phase fallen sehr viele unterschiedliche Arbeiten an:

  • Das Dach wird gedeckt.
  • Türen und Fenster werden eingebaut.
  • Die Außenwand des Hauses wird gedämmt und verkleidet.
  • Heizung, Lüftung, Elektrik und Sanitärtechnik werden installiert.
  • Der Innenputz wird angebracht.
  • Der Estrich wird gegossen.
  • Trockenbauarbeiten werden erledigt.
  • Fliesen werden gelegt.
  • Die Wände werden gestrichen.
  • Innentüren, Holztreppen und -decken, Kücheneinrichtung und Möbel werden eingebaut.
  • Parkett, Teppich und andere Böden werden verlegt.

Und genau diese Fülle an Aufgaben macht diese Phase so kompliziert: Nicht selten entstehen genau hier Verzögerungen im Bauablauf. Eine enge Koordination aller Arbeiten ist daher Pflicht. Je nach vertraglicher Gestaltung hilft Ihnen hierbei Ihr Architekt.

Die Baustelle ist in dieser spannenden Zeit von Maurern, Trockenbauern, Installateuren, Elektrikern, Malern, Fliesenlegern und Tischlern bevölkert. Allerdings können auch Sie oder Freunde und Bekannte mitwirken, denn der Innenausbau ist die Phase zur Erbringung von Eigenleistungen. Voraussetzung dafür sind natürlich entsprechendes handwerkliches Geschick und viel Zeit.

Unterschätzen Sie das Thema Eigenleistungen am Bau nicht. Es ist komplexer als oft angenommen.


Notwendig werden z. B. zusätzliche Versicherungen und besonders intensive Absprachen mit den betroffenen Gewerken – diese und andere Punkte werden aber gerne vergessen.

Abnahme

Wussten Sie schon, dass es die Bauabnahme nicht gibt? Was im Internet gerne über einen Kamm geschoren wird, ist in Wahrheit gar nicht so einfach.

Die Abnahme ist nicht nur einer der wichtigsten Termine, den Sie als Bauherr haben werden. Auch gibt es verschiedene Arten der Bauabnahme, die beide für Sie relevant sind:

  1. Im Regelfall wird mit der Abnahme die gemeinsame Begehung mit den Gewerken verstanden. Hierbei müssen Sie vorhandene Mängel am Haus identifizieren, protokollieren und deren Behebung planen. Erst mit der erfolgreichen Übergabe sind Sie Eigentümer des Hauses inklusive aller Rechte und Pflichten. Genau daher sollten Sie die Abnahme sehr ernst nehmen und am besten zusammen mit einem Bausachverständigen durchführen.
  2. Bei der behördlichen Abnahme prüft das Bauamt, ob Ihr Haus entsprechend der Baugenehmigung errichtet wurde. Erst mit erfolgreicher Prüfung dürfen Sie offiziell in Ihrem Haus wohnen.

Haben Sie beide Bauabnahmen gemeistert, kann der Einzug beginnen. Endlich haben sich die Mühen der letzten Monate ausgezahlt.

Zeitbedarf: So lange dauert der Hausbau

Der Bau des eigenen Hauses ist ein klassisches Projekt und kann daher ebenso in Meilensteine unterteilt werden.

Wie lang der Hausbau bei Ihnen wirklich dauert, ist individuell verschieden. Es macht einen großen Unterschied, welchen Typ Haus Sie bauen, wie individuell Ihre Wünsche sind und wie reibungslos die Zusammenarbeit mit Behörden und Baufirmen funktioniert.

Trotzdem gibt es klassische Meilensteine und einen erfahrungsgemäßen Zeitbedarf für deren Umsetzung. Nach Angaben der Verbraucherzentrale müssen Sie vom ersten Nachdenken über das eigene Haus über die Finanzierungsfreigabe Ihrer Bank bis hin zu Hausbau und Einzug mit 14 bis 23 Monaten rechnen.

Im Detail heißt das:

  • Entschlussphase: 18 – 26 Wochen
  • Planungs-Phase: 24 – 37 Wochen
  • Rohbau (inkl. Keller): 12 Wochen
  • Innenausbau: 16 Wochen
  • Geringe Eigenleistungen (Malerarbeit, Teppich verlegen, Endreinigung): 4 Wochen
  • Einzug (Vorbereitung + Durchführung): 2 – 3 Wochen

Verzögerungen am Bau: 5 Gründe für die Verlängerung des Projekts Eigenheim

Das Projekt Hausbau kann im Einzelfall also sehr langwierig sein. Damit Sie alles in Ihrer Macht Stehende bestmöglich in die Wege leiten können, sollten Sie die häufigsten Gründe für eine Bauverzögerung kennen und diesen entgegenwirken.

Im Einzelnen handelt es sich um:

  1. Die Zusammenarbeit mit den Behörden: Achten Sie auf die Vollständigkeit eingereichter Unterlagen, damit die Genehmigungen schnellstmöglich erteilt werden können.
  2. Mangelnde Koordination der Gewerke: Koordinieren Sie die unterschiedlichen Gewerke bestmöglich, denn besonders im Innenausbau führen schlechte Absprachen schnell zu langen Bauverzögerungen.
  3. Ungünstige Witterungsverhältnisse: Beginnen Sie Ihren Rohbau in den wärmeren Monaten, ist die Wahrscheinlichkeit witterungsbedingter Bauverzögerungen geringer.
  4. Umfangreiche Eigenleistungen: Die Zeitaufwände für Eigenleistungen einzuschätzen, ist schwierig – besonders dann, wenn die eigenen Fähigkeiten überschätzt werden. Planen Sie genügend Puffer ein und seien Sie in der Einschätzung eigener handwerklicher Fähigkeiten realistisch.
  5. Nachträgliche Sonderwünsche: Wollen Sie während der Bauarbeiten von den bisherigen Planungen abweichen, kostet das im Einzelfall schnell viel Zeit und Geld. Investieren Sie daher im Vorfeld ausreichend Zeit in eine gute Planung, damit Sonderwünsche gar nicht erst notwendig werden.

Bauverzögerungen minimieren: Effiziente Terminplanung dank Bauzeitenplan

Es reicht allerdings nicht, die genannten Stolperfallen zu vermeiden. Mindestens genauso wichtig ist eine saubere Terminplanung. Und das von Anfang an.

Möglich wird das während der Zusammenarbeit mit Ihrem Architekten in der zweiten Leistungsphase, der Entwurfsplanung. Legen Sie hier viel Wert auf den Projektzeitplan, in dem vom Entwurfsbeginn bis zur Fertigstellung alle notwendigen Abläufe aufgeführt werden.

Ein Bestandteil dieses Projektzeitplans ist der Bauzeitenplan. Im Bauzeitenplan wird festgehalten, wie die Aufwände aller Gewerke ineinandergreifen. Um belastbare Termine zu ermöglichen, müssen Sie die getroffenen Annahmen kontinuierlich mit dem aktuellen Stand am Bau abgleichen und notfalls anpassen.

Auf diese Weise haben Sie nicht nur eine Terminübersicht Ihres Projektes, sondern machen auch die Abhängigkeit der einzelnen Gewerke untereinander sichtbar. So haben Sie dann auch mit der Koordination der einzelnen Firmen ein leichtes Spiel.