Muskelhypothek: Richtig sparen mit Eigenleistungen

Die Muskelhypothek ist nichts anderes als die umgangssprachliche Bezeichnung für Eigenleistungen, die ein Bauherr beim Neubau oder dem Kauf einer Immobilie in Form von Sachleistungen, wie z. B. Baustoffen oder eigener Arbeitskraft, einbringt.

Diese Aufwendungen reduzieren die Baukosten und steigern so die Eigenkapitalquote. Das wiederum erhöht die Wahrscheinlichkeit einer positiven Entscheidung bei Krediten und Fördermitteln.

Das Wichtigste in Kürze

  • Die sogenannte Muskelhypothek bezeichnet Eigenleistungen im Rahmen des Neubaus und Kaufs von Immobilien.
  • Die Muskelhypothek senkt die Baukosten, wodurch die Eigenkapitalquote steigt. Das wirkt sich positiv bei der Kreditvergabe und Fördermitteln aus.
  • Allerdings birgt sie Risiken hinsichtlich der Gewährleistungsansprüche, wenn aufgrund fehlender fachlicher Qualifikation bauliche Mängel auftreten.
  • Nicht zu unterschätzen ist der zeitliche Aufwand für das Erbringen der Eigenleistungen.

Was ist eine Muskelhypothek?

Muskelhypothek bzw. Eigenleistungen sind alle Leistungen eines Bauherren, die zur Deckung der Gesamtkosten dienen. Zu den Eigenleistungen zählen im Rahmen der privaten Immobilienfinanzierung also nicht nur Geldmittel, sondern auch alle Arbeitsleistungen, die ein Kreditnehmer selbst oder durch eigene Helfer – Verwandte, Nachbarn oder andere Helfergruppen – durchführen lässt.

Zudem gehören auch der Wert des eigenen Baugrundstücks und der verwendeten Gebäudeteile zur Eigenleistung, wie aus §15 II. Berechnungsverordnung hervorgeht. Das Ziel ist dabei, durch die eigene Arbeitskraft die Ausgaben für Handwerker zu reduzieren und so die Kosten am Bau zu senken.

Geringere Baukosten bedeuten letztlich, dass Ihr Eigenkapitalanteil an der Gesamtsumme steigt, da die Kreditsumme geringer ausfällt. Das wiederum steigert die Wahrscheinlichkeit, dass eine Bank Ihrem Kreditantrag zustimmt und die Finanzierung gelingt.

Vorteile der Muskelhypothek

Mit Glück reichen Ihr Eigenkapital und die Eigenleistungen aus, um ein Darlehen unter der Beleihungsgrenze von 60 % des Beleihungswertes zu erhalten.

Hier liegt bei den Banken meist die magische Grenze, um noch von einem günstigsten Sollzinssatz zu profitieren. Das kann locker zu Einsparungen zwischen 10.000 und 25.000 Euro während der Laufzeit der Immobilienfinanzierung führen.

Insgesamt liegen die Vorteile der Muskelhypothek also auf der Hand:

  • geringere Baukosten
  • höhere Eigenkapitalquote
  • günstigere Baufinanzierung
  • Wahrscheinlichkeit der Kreditzusage steigt

Wie können Sie Eigenleistungen nachweisen?

Angesichts der Relevanz des Eigenkapitals bei der Baufinanzierung verlangt die Bank von Ihnen gewiss einen plausiblen Nachweis über die Eigenleistungen.

Im Einzelfall sind bei versierten Profihandwerkern mit viel Zeit bis zu 30 % der Baukosten durch Eigenleistungen möglich. Üblich sind für den durchschnittlichen Häuslebauer jedoch Quoten zwischen 5 % bis maximal 15 %.

Hier liegt in der Regel die Obergrenze, die Banken für Arbeiten ohne entsprechende fachliche Qualifikationen anerkennen. Zudem beschränken viele Kreditinstitute den Wert der Eigenleistungen auf 30.000 Euro.

Das Baugesetzbuch sieht vor, dass als Nachweis die Kosten dienen, die Sie einsparen, wenn keine Handwerksfirma beauftragt wird.

Für die Bank empfiehlt es sich, die Eigenleistungen vom Bauplaner ausweisen zu lassen, der die Gesamtkosten ermittelt und um die Materialkosten reduziert.

Dieser Kostenvoranschlag ist dann als Grundlage für die Berechnung des Eigenkapitalanteils gedacht.

Welche Eigenleistungen können Sie erbringen?

Für gewöhnlich fallen unter Eigenleistungen, die Sie mit etwas handwerklichem Geschick übernehmen können, folgende Arbeiten:

  • Trockenbauarbeiten (z. B. für den Dachausbau: ca. 4.000–6.000 € Ersparnis)
  • Maler- und Tapezierarbeiten (ca. 6.000–8.000 € Ersparnis)
  • Bodenbeläge verlegen (ca. 2.000–4.000 € Ersparnis)
  • Gestaltung der Außenanlage (ca. 2.000–4.000 € Ersparnis)
  • Fliesenarbeiten (ca. 3.500–5.000 € Ersparnis)

Verfügen Sie darüber hinaus über zusätzliche Fachkenntnisse in der einen oder anderen Branche, sind natürlich auch Arbeiten aus anderen Gewerken wie Tischlerarbeiten machbar.

Vorsicht geboten ist hingegen bei Elektro- und Sanitärarbeiten, bei tragenden Wänden oder Arbeiten am Dachstuhl. Diese sollte unbedingt ein Fachmann durchführen, da es andernfalls im Schadensfall Probleme mit der Versicherung geben kann.

Eigenleistungen berechnen – so geht’s

Legen Sie für die Berechnung der Eigenleistung eine realistische Einschätzung des Aufwandes zugrunde. Fühlt die Bank sich durch unrealistische Angaben getäuscht, sparen Sie am Ende gar keine oder weit weniger Kosten als geplant.

Überhöhte Stundenlöhne oder Arbeitsstunden führen tendenziell eher dazu, dass eine Bank die Eigenleistungen gar nicht berücksichtigt.

Außerdem gilt zu bedenken, dass die Materialkosten dennoch anfallen und teilweise sogar höher als bei Handwerkern sind, da Sie als Bauherr nicht von Mengenrabatten und anderen Nachlässen profitieren.

Bausumme250.000 €
Eigenkapital60.000 €
EigenleistungenMalerarbeitenBöden verlegenGartenbau und TerasseBäder fliesen24.000 €7.000 €6.500 €6.500 €4.000 €
Gesamtsumme Eigenkapital84.000 €
Kreditsumme164.000 €

(Der Eigenkapitalanteil an den Gesamtbaukosten liegt damit bei rund 33,6 %, nachdem in diesem Fall 9,6 % der Baukosten in Eigenleistung erbracht werden. Damit profitiert der Bauherr von günstigeren Zinskonditionen.)

Gleichzeitig gibt Ihnen die Berechnung des Zeitaufwands einen Überblick, wie viel Einsatz für Sie anfällt. Schließlich sollten Sie die Zeit auch wirklich organisieren können.

Durchschnittswerte gehen von rund 850 Arbeitsstunden aus, die Sie und eventuelle Helfer nach Feierabend und am Wochenende aufbringen müssen, um das Maximum von 15 % der Baukosten in Eigenleistung herauszuholen.

Dass diese Zeit auch wirklich verfügbar ist, ist insofern wichtig, da eine Nachfinanzierung teuer werden kann, wenn Sie nachträglich Handwerker beauftragen müssen.

Welche Risiken birgt die Muskelhypothek?

Es mag verlockend klingen, einen erheblichen Teil der Baukosten durch eigene Arbeiten einzusparen. Das Malern und Tapezieren, das Verlegen der Böden oder sogar Trockenbauarbeiten sind schließlich kein Hexenwerk für durchschnittlich handwerklich begabte Menschen.

Und doch birgt die Muskelhypothek auch einige Risiken:

  • hoher Zeitaufwand (nach Feierabend und an Wochenenden)
  • ggf. Termindruck durch Abstimmungen mit Bauunternehmen (bei Verzug drohen schlimmstenfalls Haftungsansprüche)
  • längere Bauzeit
  • teilweise fehlende fachliche Qualifikation
  • Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen bei später auftretenden Baumängeln

Was Sie bei der Muskelhypothek beachten müssen

Berücksichtigen Sie, dass z. B. für längere Bauzeiten auch höhere Bereitstellungszinsen anfallen können. Eventuell ergibt sich auch eine Doppelbelastung, wenn Sie als Bauherr weiterhin Miete zahlen, bis das Haus bezugsfertig ist, der Kredit aber bereits läuft.

Vorgeschrieben ist auch, dass Sie für jeden, der mit anpackt, eine Bauhelferversicherung abschließen. Zudem müssen alle Helfer, unabhängig davon, ob sie unentgeltlich arbeiten oder nicht, bei der Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft (BG Bau) angemeldet werden.

Fazit | Lohnt sich die Muskelhypothek?

Die Muskelhypothek ist eine attraktive Möglichkeit, die Kosten am Bau zu verringern, so bei der Finanzierung zu sparen und fehlendes Eigenkapital zu ersetzen.

Mit einer fundierten Auflistung der eigenen Leistungen können Sie bei der Finanzierung der eigenen vier Wände bis zu 15 % einsparen.

Allerdings sollten Sie sich keine Illusionen machen: Eigenleistungen sind für gewöhnlich mit einem erheblichen Zeitaufwand verbunden und setzen ein Mindestmaß an handwerklichem Geschick voraus.

Es ist also durchaus sinnvoll, eine realistische Einschätzung vorzunehmen, für welche Arbeiten Sie das nötige Know-how und auch ausreichend Zeit mitbringen. Nur so können Sie spätere Ärgernisse durch eklatante Baumängel und empfindliche Zusatzkosten vermeiden.