Immobilien-Kaufvertrag: Gefahren umschiffen und sorgenfrei kaufen

Alles scheint so einfach. Sie haben sich mit dem Bauträger, dem Fertighausanbieter oder der Privatperson geeinigt und möchten den Kauf Ihrer Traumimmobilie abschließen. Alles, was Sie jetzt noch vom Eigenheim trennt, ist der Immobilien-Kaufvertrag. Ein Kinderspiel.

Aber Vorsicht, genau hier aber kann der Traum vom Hausbau noch platzen.

Warum? Weil der Immobilien-Kaufvertrag noch weit wichtigere Punkte regelt als lediglich den Preis einer Immobilie.

Lassen Sie uns daher gemeinsam schauen,

Kein Immobilien-Kaufvertrag ohne Notar

Selten im Leben geben wir so viel Geld aus wie beim Kauf einer Immobilie. Kauf und auch Verkauf einer Immobilie sind daher gesetzlich besonders geschützt.

Genau daher werden der Notar und dessen Beurkunden von Kauf bzw. Verkauf für Sie zur Pflicht. Immobilien-Kaufvertrag und Notar gehören also zusammen.

Der Notar übernimmt für Sie gleich mehrere Funktionen:

  1. Allgemeine Risikoaufklärung zum Vertragswerk
  2. Übersetzung der juristischen Fachsprache in verständliches Deutsch
  3. Aufklärung über die Tragweite getroffener Regelungen
  4. Übersetzung von Käufer- bzw. Verkäuferwünschen in juristische Fachsprache

Im Kern soll der Notar damit sicherstellen, dass

  1. der Vertrag nicht übereilt geschlossen wird
  2. der Vertrag nach seinem Abschluss gültig ist
  3. eine Beweissicherung erfolgt ist, sollten im Nachhinein beispielsweise Zweifel über den Inhalt von Absprachen laut werden

Wo der Notar Sie im Stich lässt

Heißt das also, dass der Notar nicht alle Aufgaben für Sie übernehmen kann? Genau das heißt es. Er kann Ihnen nicht in allen Belangen Sicherheit bieten.

Ganz konkret leistet der Notar keine:

  • Prüfung von Sachverhalten, die einzig Käufer und Verkäufer bekannt sind: Das bedeutet für Sie, dass z. B. nicht geprüft wird, ob die Immobilie baurechtlich zulässig ist oder die im Vertrag angegebene Wohnfläche auch korrekt ist.
  • Prüfung wirtschaftlicher Gesichtspunkte: Damit bietet er keine Antwort auf die Frage, ob der Preis der Immobilie angemessen ist oder nicht.
  • Beurteilung steuerlicher Folgen: Werden Ihnen mit Kauf der Immobilie Steuervorteile versprochen, müssen Sie das im Zweifelsfall selbst prüfen.
  • Finanzierungsberatung: Offene Punkte und Unsicherheiten in der Finanzierung können allerdings angesprochen werden. Der Notar kann in diesem Fall Sicherheitsvorkehrungen treffen und mögliche Lösungswege aufzeigen.

Der Notar ist also lediglich eine neutrale Amtsperson, die eine Beurkundung des Vertrags vornimmt. Erwarten Sie einen gewissen Verbraucherschutz von ihm, werden Sie enttäuscht.

Und genau beim Thema Verbraucherschutz lauern die größten Gefahren. Ganz besonders dann, wenn Ihr Vertragspartner keine Privatperson, sondern ein Unternehmen ist. Stichwort Bauträger.

Grundlegende Tipps erhalten Sie hierzu auch im Ratgeber der Verbraucherzentrale: Kosten- und Vertragsfallen beim Immobilienkauf.

Setzen Sie im Einzelfall dennoch auf die Hilfe eines Sachverständigen. Grundlegende Tipps – egal, woher – helfen hier nämlich nicht weiter.

In drei Schritten zum Immobilien-Kaufvertrag

Sie wissen jetzt, was Sie von einem Notar erwarten können und wo Sie besser auf die Hilfe von Experten setzen. Bevor wir uns allerdings mit den Inhalten des Immobilien-Kaufvertrags auseinandersetzen können, müssen wir den Vertrag erst einmal in den Händen halten.

Wie also sieht Ihr Weg von der Kaufabsicht zum unterschriebenen Kaufvertrag aus?

  1. Vorgespräch: Ist der erste offizielle Termin mit Ihrem Notar. Dabei werden die ersten verhandelten Details in den Kaufvertrag übernommen. Von Vorteil ist, wenn zuvor geklärt ist, welche Sachmängel an der Immobilie vorliegen und was genau gekauft wird. Weiterhin wird der Umgang mit bestehenden Mietverhältnissen ebenso besprochen wie der Umgang mit eventuellen Grundbuchlasten und die Modalitäten für Zahlung und Übergabe. Erfolgt die Finanzierung über einen Kredit, bereitet der Notar noch den Eintrag einer Grundschuld im Grundbuch vor.
  2. Vorvertrag: Im Nachgang an das Vorgespräch erstellt der Notar einen Vertragsentwurf. Sehen Sie diesen frühestmöglich ein und nutzen Sie diese Möglichkeit für eine intensive Prüfung des Vertrags. Worauf Sie dabei u. a. achten müssen, erfahren Sie im übernächsten Kapitel.
  3. Beurkundungstermin: Sind alle Änderungen verarbeitet, wird der Vertrag unterschrieben und rechtskräftig. Ein gesetzliches Widerrufsrecht gibt es nicht. Der Notar wickelt nun den Kauf für Sie ab, Sie als Käufer wiederum sorgen für die Bezahlung des Verkäufers.

Es ist immer wieder von einer 14-Tage-Frist die Rede. Leider gibt es hier viele Missverständnisse. Wichtig für Sie zu wissen ist,

  1. dass die gesetzliche Regelung für Verträge gilt, wo Käufer oder Verkäufer Unternehmer ist. Für Privatpersonen gilt diese Regelung damit nicht
  2. auf das Recht der 14-Tage-Einsicht verzichtet und der Immobilien-Kaufvertrag so schneller abgeschlossen werden kann.

Weitere wichtige Details zur rechtlichen Regelung: https://www.haufe.de/immobilien/entwicklung-vermarktung/bgh-notar-muss-kaufvertrag-zwei-wochen-vorher-vorlegen_262_311982.html

Vertragsinhalt und Vertragsmuster

Das Vorgespräch ist abgeschlossen und der Notar erstellt den Immobilien-Kaufvertrag in einer vorläufigen Version. Jetzt sind Sie an der Reihe. Schauen Sie sich den Vertrag an, klären Sie Verständnisfragen mit Ihrem Notar und prüfen Sie den Vertragsinhalt.

Falls Sie noch keinen vorläufigen Vertrag haben, finden Sie im Netz verschiedene Muster eines solchen Vertrages. So können Sie sich auch jetzt schon mit dem Immobilien-Kaufvertrag vertraut machen.

Grundsätzlich klärt ein Immobilien-Kaufvertrag Punkte wie die folgenden:

  • Wer an wen verkauft
  • Was genau Gegenstand des Kaufs ist
  • Ob und, wenn ja, welche beweglichen Gegenstände mitverkauft werden
  • Wie es verkauft wird
  • Wie die Bezahlung erfolgt
  • Wann die Übergabe erfolgt
  • Ob Erschließungskosten anfallen und wie diese verrechnet werden
  • Wie der Objektzustand ist, ob Mängel vorhanden sind
  • Ob und, wenn ja, welche Gewährleistungsansprüche eingeräumt werden
  • Ob und, wenn ja, welche Genehmigungen noch ausstehen
  • Welche Bevollmächtigung der Notar erhält
  • Wie die Kosten für den Notar aufgeteilt werden

Immobilien-Kaufvertrag: Darauf müssen Sie achten

Sie sehen also: Der Immobilien-Kaufvertrag regelt nicht nur den Preis der Immobilie. Weit mehr bestimmt der Vertrag Kontext, Umfang und Inhalt des Geschäfts. Er definiert also gewissermaßen Ihren Einkauf.

Aber ist nicht klar, dass Sie ein Grundstück und das darauf befindliche Haus oder die entsprechende Wohnung kaufen möchten?

Genau genommen ist es das nicht, denn können Sie verbindlich sagen, ob beispielsweise Brennstoffvorräte im Kaufpreis enthalten sind? Wissen Sie um die Rechte, die Dritte auf Ihr Grundstück oder Teile davon haben?

Die Antwort ist ein klares Nein. Punkte wie diese werden erst im Immobilien-Kaufvertrag in einer rechtlich verbindlichen Form geklärt. Achten Sie daher auf eine genaue Prüfung des Vertrags.

Wichtig, aber keinesfalls ausreichend, ist die Prüfung der folgenden Punkte.

Angaben zu Käufer und Verkäufer:

Normalerweise reicht es, wenn Sie prüfen, dass die persönlichen Daten korrekt sind.

Im Sonderfall kann es allerdings vorkommen, dass der Vertragspartner lediglich Vertreter einer Person oder Gesellschaft ist. In diesem Fall ist darauf zu achten, dass die Rechtsbeziehung auch wirklich mit dem Vertretenen eingegangen wird. Das Stichwort lautet Vertretungsmacht.

Überhaupt sollten Sie peinlichst darauf achten, dass Sie den Vertrag mit der Person bzw. dem Unternehmen schließen, mit dem Sie bisher verhandelt haben. So kommt es bei Verträgen mit Unternehmen immer wieder vor, dass der Vertrag beispielsweise mit einem Tochterunternehmen oder einem Franchisenehmer geschlossen wird, nicht aber mit dem Unternehmen, das bisher Ihr Ansprechpartner war.

Spätestens wenn Baumängel oder Gewährleistungsprobleme Thema werden, ist ein klar definierter und vor allen Dingen mit entsprechenden Mitteln ausgerüsteter Ansprechpartner notwendige Voraussetzung, um Ihre Rechte zu wahren.

Was verkauft wird:

Das Herzstück eines Immobilien-Kaufvertrags. Lesen Sie diesen Abschnitt gründlich, denn er ist alles andere als banal:

  1. Formell gesehen ist nämlich nur das Grundstück Gegenstand des Vertrags.
  2. Auf dem Grundstück wiederum können Lasten liegen. So könnte beispielsweise der Nachbar ein Recht darauf haben, Ihre Einfahrt mitzunutzen, oder es könnte untersagt sein, dass Sie die Bäume auf Ihrem Grundstück fällen.

Und das meint nicht nur Dienstbarkeiten, sondern geht darüber hinaus.

Eine Übersicht möglicher Lasten finden Sie auf dem Service-Portal des Landes Baden-Würtemberg.

Achten Sie daher darauf, dass

  1. der Verkaufsgegenstand genau definiert wird. Bei Grundstücken werden oft Flurstücke und Flächenangaben gemacht. Beschrieben werden sollte aber auch das sich auf dem Grundstück befindende Objekt. Wenn das der Fall ist, dann führen Sie auch das zu übergebende Inventar auf. Nur das, was hier gelistet wird, ist nach dem Kauf Ihr Eigentum.
  2. Sie die (rechtlichen) Konsequenzen der Grundstücks-Lasten genau verstehen. Sind Grundpfandrechte oder Hypotheken eingetragen, vereinbaren Sie, dass der Kaufpreis erst dann gezahlt werden muss, wenn diese gelöscht sind. Zusätzlich können Sie sich ein Rücktrittsrecht vom Vertrag sichern, falls weitere Belastungen seitens Dritter eingetragen werden.

Der Kaufpreis:

Angegeben sein muss der Kaufpreis der Immobilie. Ebenso der Zeitpunkt, zu dem er fällig ist und an wen er zu zahlen ist.

Stellen Sie sicher, dass

  • Sie den Kaufpreis erst nach Eintragung der Auflassungsvormerkung bezahlen. Sollte der Grundstücksverkäufer auf einer Zahlung vor diesem Zeitpunkt bestehen, sollten Sie den Kauf überdenken.
  • Sie Höhe und Zeitpunkt des Kaufpreises vor Vertragsunterzeichnung mit Ihrer Bank abstimmen. So vermeiden Sie Verzögerungen und gehen sicher, dass Ihnen das notwendige Geld auch zur Verfügung steht.

Auflassungvormerkung bzw. Eigentumsverschaffungsvormerkung:

Zu Ihrer Sicherheit sind Immobilien-Kaufverträge oftmals zweistufig aufgebaut. Sie müssen den Kaufpreis erst dann zahlen, wenn Ihr Anspruch auf den Kauf des Grundstücks gesichert ist.

Wie machen Sie das? Bestehen Sie auf einer Auflassungsvormerkung bzw. Eigentumsverschaffungsvormerkung. Das klingt zwar kompliziert, meint im Grunde aber lediglich einen kurzen Verweis im Grundbuch, in dem vermerkt wird, dass Sie bald der Besitzer des Eigentums sein werden.

Erschließung und deren Kosten:

Auch Jahre nach dem Kauf können noch Erschließungskosten auf Sie zukommen. Es muss daher im Kaufvertrag geregelt werden, wer ab wann für welche Erschließungskosten aufkommt.

In vielen Kaufverträgen finden sich zu diesem Punkt nur sehr vage Formulierungen. Im Ergebnis kommt es daher zu gerichtlichen Auseinandersetzungen wie in diesem Fall: https://openjur.de/u/57442.html

Gehen Sie am besten so vor:

  1. Achten Sie unbedingt auf eine klare und eindeutige Ausgestaltung des Vertrags. So verringern Sie die Chance auf einen zukünftigen Rechtsstreit.
  2. Holen Sie sich Auskunft über den Erschließungszustand und dessen Abrechnung ein. So können Sie einschätzen, welche Aufwände prinzipiell auf Sie zukommen werden, und können entsprechende vertragliche Regelungen anstreben.

Gewährleistungen, der Umgang mit Mängeln:

Ihre Immobilie weist Mängel auf, der Keller ist feucht. Der Vertrag allerdings ist schon geschlossen und das Geld überwiesen. Was tun?

Sie haben nur eine Chance: dem Verkäufer nachweisen, dass ihm der Mangel bereits zum Zeitpunkt des Verkaufs bekannt war. Ein solcher Nachweis aber ist schwierig.

Besichtigen Sie Ihre zukünftige Immobilie daher vor Vertragsschluss und bringen Sie einen Fachmann mit. So können Mängel im Vorfeld aufgedeckt und entsprechende Regelungen getroffen werden.

Generell gilt, dass

  • der Verkäufer alle Mängel, Altlasten und Belastungen angeben muss
  • die Haftung des Verkäufers bei gebrauchten Immobilien grundsätzlich ausgeschlossen ist (es sei denn, dass arglistische Täuschung vorliegt – dann haftet der Verkäufer doch)
  • beim Kauf einer neuen Immobilie eine gesetzliche Gewährleistung von fünf Jahren garantiert wird
  • Ihre gesetzlichen Rechte als Käufer grundsätzlich vertraglich geändert werden können. Sobald diese Rechte vertraglich geregelt sind, gelten diese Vereinbarungen also vor den gesetzlichen Bestimmungen. Zu diesen Rechten gehören Rücktritt, Minderung und Schadensersatz.

Nebenabreden:

Sind Absprachen zwischen Ihnen und dem Verkäufer nicht schriftlich im Vertrag festgehalten, handelt es sich um sogenannte Nebenabreden. Absprachen dieser Art sind aus rechtlicher Sicht nichtig, haben also keine Wirkung.

Achten Sie daher darauf, dass

  • alle wichtigen Absprachen Teil des Vertrags werden
  • alle Nebenabsprachen vermieden werden
    In der Praxis kommt es manchmal vor, dass sich Käufer und Verkäufer einigen, im Vertrag einen geringeren Kaufpreis zu nennen als die Summe, die der Käufer letztlich bezahlen soll. Tun Sie das nicht. Eine solche Absprache ist illegal und gefährdet den Kauf der Immobilie.

Finanzierung: Die Nebenkosten im Blick haben

Haben Sie diese und andere Punkte vertraglich geregelt, kann der finale Vertrag unterzeichnet, also die notarielle Urkunde erstellt werden.

Damit der Notar das aber überhaupt zulässt, muss im Vorfeld die Frage der Finanzierung geklärt sein. Ein Verkäufer lässt sich nur dann auf einen Verkauf ein, wenn Sie als Käufer auch zahlen können.

Vor der notariellen Beurkundung muss die Finanzierung also stehen. Und zwar verbindlich.
Ein Punkt, der bei der Finanzierung oft unterschätzt und gerne vergessen wird, sind die Nebenkosten.

Nebenkosten (auch Erwerbsnebenkosten genannt) sind nicht nur deswegen wichtig, weil Sie einen Überblick darüber haben wollen.

Vielmehr gilt, dass Erwerbsnebenkosten im Regelfall nicht von der Bank finanziert werden. Hier müssen Sie also über das notwendige Eigenkapitel verfügen. Genau daher ist es ganz besonders relevant, die genauen Kosten abschätzen zu können.

Erwerben Sie eine Immobilie, fallen Nebenkosten an, die sogenannten Erwerbsnebenkosten. Zum Kaufpreis kommen also noch weitere Kosten auf Sie zu.

Wie hoch die Nebenkosten genau sind, hängt von vielen Faktoren ab, unter anderem dem Bundesland, in dem Sie wohnen, der Immobilie, die Sie kaufen möchten, und wie Sie den Immobilienkauf ausgestalten.

Die Erwerbsnebenkosten können bis zu 15 % des Kaufpreises betragen.

Möchten Sie das einmal für Ihren konkreten Fall durchspielen, geht das hier.

Der Rechner bietet Ihnen allerdings nur eine grobe Orientierung.
Die Rechnung ist also nicht mehr als eine Beispielrechnung und kann daher auch keine persönliche Beratung ersetzen.

Brauchen Sie belastbare Zahlen, empfehlen wir Ihnen einen Termin mit Ihrer Bank.

 Nebenkosten entstehen Ihnen durch

  • Maklerprovision
  • Notargebühren
  • Grunderwerbsteuer
  • Gutachten (z. B. um den Wert der Immobilie zu bestimmen)
  • Nebenkosten für die Baufinanzierung (z. B. Zinsen und Kontoführungsgebühren)
  • Grundbucheinträge (z. B. Auflassungsvormerkung oder Löschung von Altbelastungen)
  • Kosten weiterer Genehmigungen (nur in Sonderfällen relevant, z. B. Verwalterzustimmung bei Wohnungseigentum oder vormundschaftsgerichtliche Genehmigungen beim Verkauf durch Minderjährige)

Tipps: So sparen Sie Nebenkosten

Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro können Sie durchaus mit Nebenkosten von mehr als 40.000 Euro rechnen. Viel Geld. Doch gibt es keine Möglichkeit, Nebenkosten einzusparen?

Die gibt es.

Mit diesen Tipps schieben Sie den Nebenkosten die Kostenbremse vor:

Verzichten Sie auf eine gesonderte Urkunde für die Auflassung

Am Ende eines erfolgreichen Kaufvertrags steht eine Vertragsurkunde. In der Praxis aber kann eine gesonderte Urkunde für die Auflassung dazukommen.

In ihr wird die Einigung von Käufer und Verkäufer darüber erklärt, dass das Eigentum vom Veräußerer auf den Erwerber übergehen soll. Dieses Vorgehen ist mit weiteren Kosten verbunden.

„Heute [ist dieses Vorgehen] absolut überflüssig, weil sich zur Sicherung des Verkäufers […] andere Hilfsmittel, die ohne diese zusätzlichen Gebühren möglich sind, genauso rechtssicher greifen (zum Beispiel die sogenannte „Auflassungssperre“).“ Verzichten Sie also auf eine solche Regelung und setzen Sie bei Bedarf unter Absprache mit Ihrem Notar auf andere Hilfsmittel. 

Zahlen Sie den Kaufpreis ohne den Umweg über ein Notaranderkonto

Für Sie als Käufer ist das Notaranderkonto dasjenige Konto, auf das Sie das Geld für den Immobilienkauf überweisen. Notaranderkonto heißt es, weil der Notar Kontoinhaber ist und als Treuhänder die vertragsgemäße Verwendung des Kontoguthabens sicherstellt.

Hierfür fallen sogenannte Hebegebühren an. In fast jedem Fall aber lässt sich der Immobilienkauf mit gleicher Sicherheit auch bei direkter Zahlung an den Verkäufer abwickeln. Liegt kein „berechtigtes Sicherungsinteresse“ vor, können Sie sich diese Gebühren also sparen.

Machen Sie Ausnahmebestände geltend

Grundsätzlich fällt für jeden Vorgang, der im Zusammenhang mit dem Erwerb der Immobilie steht, die Grunderwerbsteuer an. Aber es gibt auch Ausnahmen. Können Sie diese geltend machen, fällt keine Grunderwerbsteuer an.

Ausnahmen nach § 3 GrESt sind:

  1. Erwerb eines Grundstückes mit steuerlicher Freigrenze von 2.500 €
  2. Schenkung eines Grundstücks (dafür fällt Schenkungsteuer an)
  3. Erbschaft (dafür fällt Erbschaftsteuer an)
  4. Teilung des Nachlasses unter mehreren Miterben
  5. Übertragung auf den Ehegatten bzw. früheren Ehegatten
  6. Übertragung auf Verwandte in gerader Linie und deren Ehegatten
  7. Erwerbsvorgänge zwischen eingetragenen gleichgeschlechtlichen Lebenspartnern
  8. Rückerwerb eines Grundstücks bei Auflösung eines Treuhandverhältnisses

Teilen Sie den Kaufpreis auf

Oft erwerben Sie beim Immobilienkauf neben Grundstück und Haus auch Zubehör wie Möbel. Können Sie Zubehör geltend machen und somit als Teil des Kaufpreises ausweisen, unterliegt dieser Betrag nicht der Grunderwerbsteuer. Achten Sie allerdings darauf,

  1. was als Zubehör ausgewiesen wird. Fest mit dem Gebäude verbundene Gegenstände werden in der Regel nicht als Zubehör im rechtlichen Sinne verstanden.
  2. dass der Wert des Zubehörs nicht mehr als 10 % des Kaufpreises ausmacht und die Angaben glaubhaft sind. So erhöhen Sie die Chance, dass das Finanzamt Ihrer Aufteilung des Kaufpreises folgt.

Verhandeln Sie die Maklerprovision: Haben Sie Ihre Immobilie über einen Makler gefunden, wird die Maklercourtage fällig. Deutschlandweit verschieden und nicht rechtlich geregelt, fallen beim Kauf einer Immobilie bis zu 7,14 % des Kaufpreises als Provision an. Eine Menge Geld.

Versuchen Sie daher, mit dem Makler zu verhandeln – mit guten Argumenten und außerhalb der Ballungszentren haben Sie eine realistische Chance auf Erfolg.

Sonderfall | Übertragung von Geschäftsanteilen:

Ist der Verkäufer eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, können die Gesellschaftsanteile übertragen und damit die Teilhaber der Gesellschaft ausgewechselt werden. Ein solcher Wechsel unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer. 

Allerdings gibt es Ausnahmen. Nicht jedes Vorgehen bleibt steuerfrei.

Zusammenfassung

  • Der Notar ist eine neutrale Amtsperson, die die Beurkundung des Immobilien-Kaufvertrags garantieren soll.
  • Gewisse Aufgaben soll, kann und wird der Notar für Sie nicht übernehmen. Möchten Sie Ihre Rechte als Verbraucher durchsetzen und einen zumindest nicht nachteiligen Vertrag unterzeichnen, empfiehlt sich eine gesonderte Vertragsprüfung.
  • Im Kaufvertrag geht es um viel mehr als den Preis der Immobilie. Vielmehr wird durch diesen Vertrag überhaupt definiert, was für ein Geschäft Sie machen – Umfang, Verantwortung und Gewährleistungen inklusive.
  • Aus dem vorherigen Grund heraus wird klar, dass der Immobilien-Kaufvertrag detailliert geprüft werden muss. Eine individuelle Vertragsprüfung durch einen Fachanwalt ist spätestens dann Pflicht, wenn Sie die Immobilie von einem Unternehmen kaufen, der Verkäufer also keine Privatperson ist.
  • Der Vertrag kann nur dann erfolgreich geschlossen werden, wenn die Finanzierung geregelt ist. Neben dem reinen Kaufpreis fallen Nebenkosten an – teilweise mehrere 10.000 Euro. Eine solide Finanzierung muss mit diesen Kosten rechnen und nutzt gleichzeitig vorhandene Chancen, die Nebenkosten zu reduzieren.