Hauskauf per Zwangsversteigerung – Der umfassende Ratgeber

Wege zum eigenen Haus gibt es viele. Eine der exotischeren Möglichkeiten ist eine Versteigerung von Immobilien, die sogenannte Zwangsversteigerung.

Zwangsversteigerungen sind in den letzten Jahren immer bekannter geworden und gelten als Geheimtipp für Immobilien-Schnäppchen. Grund genug, dass wir sie uns einmal genauer anschauen wollen. Lassen Sie uns gemeinsam klären,

Zwangsversteigerung von Immobilien: Was ist das?

Bei Versteigerungen denken die meisten von uns wahrscheinlich an eBay. Dass die Zwangsversteigerung aber doch etwas ganz anderes als die übliche eBay-Auktion ist, hängt mit dem Wörtchen Zwang zusammen.

Verschulden Sie sich durch eine Baufinanzierung bei Ihrer Bank, hat diese einen Anspruch auf Rückzahlung dieser Schulden und ist damit Ihr Gläubiger. Können Sie diese Schulden durch finanzielle Engpässe, Krankheit oder Arbeitslosigkeit nicht zahlen, kann Ihre Bank Ihr Haus zur Auktion freigeben und damit die Schulden durch den Erlös tilgen.

Das ist zumindest der klassische Fall. Immer öfter werden Immobilien auch zwecks Aufhebung einer Gemeinschaft zwangsversteigert, sogenannte Teilungsversteigerungen.

Eine Teilungsversteigerung ist dabei eine Unterart der Zwangsversteigerung und wird vor allen Dingen durch die steigende Zahl von Erbschaften und Scheidungen attraktiv, bietet sie doch einen Ausweg, wenn sich Eheleute oder Erben nicht über den weiteren Umgang mit der Immobilie einigen können.

Welche Objekte werden auf einer Zwangsversteigerug versteigert?

Wenn Sie sich fragen, ob in einer Versteigerung auch für Sie interessante Objekte dabei sein könnten, lautet die pauschale Antwort „Ja!“. Gegenstand einer Versteigerung kann nämlich jeder Typ von Immobilie sein, also Grundstück, grundstücksgleiches Recht oder ein Bauwerk.

Auf der Website des Justizministeriums NRW werden folgende Typen unbeweglicher Sachen genannt, die in einer Zwangsversteigerung zur Auktion freigegeben werden:

  • Einfamilienhäuser
  • Mehrfamilienhäuser
  • Eigentumswohnungen
  • Garagen
  • Einstellplätze
  • Grundstücke, unbebaut oder bebaut
  • Gewerbegrundstücke
  • Erbbaurechte
  • Teileigentumsrechte

So finden Sie die passende Immobilie

Gut, in der Theorie finden Sie also ganz bestimmt die passende Immobilie. Wenn Sie jetzt aktiv werden wollen und nach Ihrer Traumimmobilie Ausschau halten, brauchen Sie

  1. Termine, zu denen eine Zwangsversteigerung stattfindet,
  2. die konkreten Immobilien, die über die jeweilige Versteigerung angeboten werden

Für beides sind die Amtsgerichte die beste Anlaufstelle. Wie wir gesehen haben, werden Zwangsversteigerungen ja über genau diese Institution abgewickelt.

An die Informationen der Amtsgerichte kommen Sie über

  1. Aushänge des jeweiligen Gerichts
  2. Aushänge verschiedener Geldinstitute
  3. Tageszeitungen, die Auktionen im Immobilienteil listen
  4. Internetportale zum Thema Zwangsversteigerung

Eine gute Adresse ist das bundesweite und vom Land Nordrhein-Westfalen betriebene Portal https://www.zvg-portal.de/

Hier finden Sie viele Angebote und können dank ausführlicher Filtereinstellungen passgenau nach dem gewünschten Objekt suchen. Beachten Sie bitte, dass die Postleitzahlen einer anderen Logik folgen als politische Grenzen. Für Sie heißt das, dass Sie auch in benachbarten Postleitzahl-Gebieten nach Objekten suchen sollten.

Aber es gibt auch spezialisierte Dienstleister wie Argetra. Hier erhalten Sie gegen Gebühr einen Zwangsversteigerungskatalog oder -kalender mit einer Übersicht anstehender Termine und auktionierter Immobilien.

Auf dem anderen Ende der Skala können Sie Zwangsversteigerungen auch über eBay Kleinanzeigen finden.

Durch Angebote wie diese wird der Markt für Zwangsversteigerungen immer transparenter.

Und das ist auch die Erklärung für ein sehr interessantes Phänomen: Zwangsversteigerungen werden nämlich auf der einen Seite immer beliebter, auf der anderen Seite aber finden immer weniger statt.

Die Erklärung: Bei immer mehr Immobilien kommt es schon vor dem Termin zu einem Kauf. Das gewachsene Maß an Transparenz macht’s möglich.

Der größte Fehler beim Immobilienkauf auf einer Zwangsversteigerung

Ihre Chance, die Traumimmobilie zu finden, steigt also. Trotzdem raten wir Ihnen dringend davon ab, postwendend in das nächste Amtsgericht zu gehen und auf das Haus oder die Wohnung Ihrer Wahl zu bieten.

Der größte Fehler beim Immobilienkauf auf einer Zwangsversteigerung ist nämlich genau das: nicht genügend Informationen zur Immobilie ermittelt zu haben.

Problematisch wird das vor allen Dingen deswegen, weil beim Kauf über eine Zwangsversteigerung niemand die Haftung übernimmt und Sie als Käufer keine Gewährleistungen haben.

Im Endeffekt sind Sie als Käufer selbst verantwortlich, sich zu informieren. Das gilt auch für die im Grundbuch eingetragenen Belastungen – so das entsprechende Urteil vom Bundesgerichtshof. 

Wo also können Sie sich informieren?

Wie Sie Informationen zur angebotenen Immobilie finden

Es ist nicht direkt offensichtlich, aber auch im Fall einer Zwangsversteigerung haben Sie viele Möglichkeiten, sich zu informieren. Da Sie nur so das Risiko eines Fehlkaufs verringern, sollten Sie diese Möglichkeiten auch nutzen.

Sie können:

  • pünktlich bei der Ersteigerung erscheinen. Der Termin beginnt nämlich damit, dass wichtige Informationen zum Objekt vorgelesen werden. Genannt werden dabei u. a. Gläubiger von Grundpfandrechten und die Berechtigten von Dienstbarkeiten, Reallasten und dergleichen mehr.
  • die Immobilie besichtigen. Achten Sie allerdings darauf, dass Sie (a) keine Handhabe gegen den Bewohner haben, sollte er Ihnen den Zutritt verweigern. Denken Sie auch immer daran, dass (b) hinter einer Zwangsversteigerung oft ein langer Leidensweg steht, Sie den Besitzer also mit einem unter Umständen emotional hoch sensiblen Thema konfrontieren. Sollte keine Besichtigung des Inneren möglich sein, können Sie sich zumindest von außen ein Bild machen.
  • Nachbarn und Anwohner ansprechen. So erfahren Sie unter Umständen mehr zu dem Besitzer der Immobilie und bekommen in jedem Fall ein besseres Gefühl für die Wohnqualität. Nutzen Sie diesen Besuch daher auch für einen kleinen Spaziergang – so können Sie sich ein eigenes Bild von der Umgebung machen.
  • Exposé und Kurzbeschreibung online einsehen. Diese gibt es u. a. über das zvg-Portal. Idealerweise nutzen Sie diese Informationen für eine Vorbereitung Ihres Termins vor Ort. Außerdem können Sie recherchieren und ein Gefühl für Lage und Wertentwicklung der Immobilie bekommen.
  • Informationen bei Ämtern einholen. Prüfen Sie beispielsweise Erschließungskosten oder Baulasten über das Bauaufsichtsamt und besorgen Sie sich einen Auszug aus dem Grundbuch, um Rechte und Belastungen der Immobilie zu klären. Auszüge aus dem Grundbuch finden Sie allerdings auch oft als Teil des Verkehrswert-Gutachtens.
  • das Verkehrswert-Gutachten studieren. Im Auftrag der Bank durch einen Sachverständigen erstellt, soll mit diesem Gutachten der Wert der Immobilie ermittelt werden. Entweder finden Sie es online auf der von Ihnen genutzten Plattform oder können es über das Aktenzeichen im jeweiligen Amtsgericht einsehen. 

In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass sich Interessenten einzig und allein über das Verkehrswert-Gutachten informieren und die anderen Möglichkeiten ignorieren. Das ist allerdings keine gute Idee.

Warum Verkehrswert-Gutachten Sie nicht vor falschen Entscheidungen schützen

Das Verkehrswert-Gutachten ist ein Gutachten zur Ermittlung des Wertes der Immobilie. Dieses Gutachten erstellt das Amtsgericht nicht selbst, sondern beauftragt dazu einen Sachverständigen.

Schauen Sie sich bei Interesse doch selbst einmal ein solches Gutachten an.

Ein schneller und einfacher Weg ist https://versteigerungspool.de/amtsgerichte – suchen Sie das entsprechende Amtsgericht, wählen Sie die gewünschte Immobilie und klicken Sie unterhalb der amtlichen Bekanntmachungen auf den Button „Gutachten als PDF“.

Erschrecken Sie sich aber nicht. Auch das gekürzte Gutachten kann schon 60 Seiten und mehr umfassen.

Für Sie als Interessent ist dieses Gutachten eine wahre Fundgrube. Auf vielen Seiten wird vermeintlich jedes Detail der Immobilie unter die Lupe genommen und aufbereitet.

Dieser Eindruck täuscht allerdings. „Das Verkehrswertgutachten allein gibt keine zuverlässige Auskunft über den tatsächlichen Zustand der Sache“ und ebenso wenig über dessen Wert.

Im Detail bedeutet das:

Wichtige Informationen fehlen

Interessieren Sie sich für eine Wohnung, möchten Sie gut darin leben; versteigert das Gericht eine Wohnung, soll deren Wert bestimmt werden. Beide Bewertungen müssen ganz anderen Anforderungen genügen.

Häufig finden sich in Verkehrswert-Gutachten Passagen wie die folgenden:

Einträge im Grundbuch Abt. III / Hypotheken, Grundschulden
Eintragungen in dieser Abteilung des Grundbuchs sind nicht verkehrswertrelevant und werden an dieser Stelle nicht aufgeführt.

Wertbeeinflussung durch bau- und planungsrechtliche Bedingungen
Bewertung der planungsrechtlichen Bedingungen
Verkehrswertrelevante Bedingungen sind nicht vorhanden

Mit Fokus auf die Bewertung des Wertes sind solche Aussagen nachvollziehbar. Für Sie als zukünftigen Besitzer bergen sie allerdings Risiken, denn die nicht näher bestimmten Eintragungen im Grundbuch und die planungsrechtlichen Bedingungen sind für Sie mit einiger Sicherheit sehr wohl relevant.

Auch Baumängel sind für Sie relevant, müssen nach dem Urteil des BGH aber ebenfalls nicht Bestandteil eines Verkehrswert-Gutachtens sein.

Spart ein Gutachten jedoch Aspekte wie Schimmelbefall, absackenden Untergrund, Lärm- und Geruchsbelästigungen, eine unzureichende Baugenehmigung oder Altlasten aus und regelt darüber hinaus nicht klar, ob das Zubehör der Wohnung mit erworben wird oder nicht, bietet es keine ausreichende Sicherheit für Sie als Käufer.

Achten Sie daher auf Lücken im Gutachten und vergessen Sie nicht unsere obigen Tipps: Werfen Sie einen eigenen Blick auf das beschriebene Objekt und dessen Umgebung.

Die Aussagekraft des ermittelten Verkehrswertes ist begrenzt

Der Wert einer Immobilie spielt für die Zwangsversteigerung eine wichtige Rolle und bestimmt in gewisser Weise den Preis, den Sie als Bieter bezahlen müssen. Daher muss er im Vorfeld bestimmt werden.

Idealerweise prüft ein Sachverständiger die Immobilie daher mit großer Sorgfalt und nimmt sie auch im Inneren in Augenschein. In der Praxis ist das allerdings nicht immer möglich. Was tun?

In diesen Fällen kann der Sachverständige das Objekt nur unvollständig bewerten und darf daher einen Abschlag vornehmen. Das bedeutet, dass der im Gutachten genannte Wert um 10 bis 30 Prozent unterhalb des ermittelten Gebäudewertes liegt.

Was hier für Sie als Bieter gut klingt, kann schnell zur bösen Überraschung werden. Können Sie sichergehen, dass der Abschlag dem Wert der Immobilie wirklich gerecht wird?

Fehlender Zutritt und in Teilen auch mangelnde Qualität der Gutachten führen in der Praxis immer wieder zu zu hoch angesetzten Verkehrswerten und damit zu unnötigen Kosten und negativen Überraschungen.

Überhaupt ist die Genauigkeit ermittelter Werte schon dadurch begrenzt, dass es verschiedene Wege gibt, diesen zu ermitteln, und jeder dieser Wege ganz eigene Vor- und Nachteile hat.

Im Einzelfall weichen die ermittelten Werte zwischen Gutachtern bis zu 100 Prozent voneinander ab. Ermittelt Gutachter „A“ einen Verkehrswert von 24.500 Euro, kommt Gutachter „B“ auf einen Wert von 49.500 Euro.

Für Sie als Biet-Interessenten ist also eine gesunde Skepsis angesagt – übrigens auch, was den Zeitpunkt des Gutachtens betrifft. Manchmal vergehen nämlich Monate oder sogar Jahre bis zum Termin der Zwangsversteigerung.

Beim Verkehrswert-Gutachten gilt nämlich das Stichtagsprinzip. Treten nach diesem Stichtag Schäden wie beispielsweise ein Wasserschaden auf, so könne dies nicht dem Sachverständigen angelastet werden, so Roland Vogel, Präsident des B.V.S.

Ablauf einer Zwangsversteigerung

Sie haben ein ansprechendes Objekt gefunden und Informationen zusammengetragen. Jetzt kann geboten werden. Doch wie läuft eine Versteigerung ab?

Der Versteigerungstermin besteht aus drei Phasen, die schnell beschrieben sind:

  1. Eröffnung: Die Eröffnung ist ein sehr wichtiger Teil des Termins. Hier nämlich werden Bekanntmachungen zum Objekt vorgetragen. Haben Sie sich im Vorfeld bereits über Eintragungen im Grundbuch, den Verkehrswert und dergleichen mehr informiert, werden Sie hier von keinen wichtigen Neuigkeiten mehr überrascht.Anschließend wird das geringste Gebot festgelegt. Das ist das Mindestgebot und darf nicht unterschritten werden. Das geringste Gebot setzt sich zusammen aus Barwert (den Kosten des Verfahrens) und bestehen bleibenden Rechten (rückständigen Grundsteuern und allen Rechten und Belastungen, die im Falle eines Erwerbs von Ihnen übernommen werden müssten).
  2. Bieter-Stunde: Das ist die eigentliche Versteigerung. Bieter können hier mindestens 30 Minuten lang Gebote abgeben. Um selbst zu bieten, ist es erforderlich, dass Sie sich ausweisen und 10 Prozent des Verkehrswertes in Form eines Schecks oder der Bürgschaft Ihrer Bank als Sicherheit stellen.
  3. Verhandlung über den Zuschlag: Ist das letzte Gebote ergangen, wird die Auktion geschlossen und über den Zuschlag verhandelt.Maßgeblich ist die 5/10-Grenze. Diese besagt, dass das höchste abgegebene Gebot einschließlich der zu übernehmenden Rechte in der Bieterstunde mindestens 50 % des Verkehrswerts erreichen muss. Ist dies nicht der Fall, wird der Zuschlag nicht erteilt.Oberhalb der 5/10-Grenze greift die 7/10-Grenze. Sie ermöglicht jedem Gläubiger einen Antrag auf Verweigerung des Zuschlags, wenn das Höchstgebot nicht mehr als 70 % des Immobilienwerts erreicht.

    Wird der Zuschlag auf Basis dieser beiden Grenzen verweigert, so wird eine zweite Versteigerung angesetzt. In dieser gilt dann lediglich das geringste Gebot. Die 5/10- und die 7/10-Grenze sind dann nicht mehr gültig.

Was Sie der Kauf per Zwangsversteigerung kostet

Während der Auktion wird das sogenannte Bargebot abgegeben. Verwechseln Sie das nicht mit dem Barwert, einem der Bestandteile für das oben genannte geringste Gebot.

Das heißt für Sie: Erhalten Sie den Zuschlag, kostet Sie die Immobilie Ihr Bargebot plus den Barwert. Bei einem Zuschlag zu 250.000 Euro und einem Barwert von 40.000 Euro müssen Sie also 290.000 Euro zahlen.

Kaufnebenkosten bei der Zwangsversteigerung:

  1. Verzinsung Ihres Gebotes: 4 Prozent Zinsen bis zur Bezahlung der vollen Summe
  2. Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland zwischen 3 und 6,5 Prozent
  3. Eintragung ins Grundbuch: Die Kosten dafür werden über den Verkehrswert ermittelt.
  4. Zuschlagsgebühren: Fallen statt Notargebühren an und orientieren sich an Ihrem Gebot

Tipps für mehr Erfolg bei der Zwangsversteigerung

Eine Zwangsversteigerung ist nicht einfach, auch für Sie als Bieter nicht. Von der Suche nach dem passenden Objekt, über dessen Bewertung bis hin zur Gebotsabgabe und Kostenermittlung gibt es viele Aspekte, die Sie beachten sollten.

Die wichtigsten haben wir Ihnen kurz und knapp zusammengestellt:

  • Das Haus kaufen, bevor es zur Auktion kommt: Mit den richtigen Kontakt und einem guten Angebot können Sie die Immobilie manchmal auch schon vor dem Termin der Versteigerung kaufen. Achten Sie bei einem solchen freihändigen Kauf aber darauf, dass Sie diesen direkt mit der Gläubiger-Bank abwickeln, und klären Sie, ob und in welchem Umfang Belastungen von Haus und Grund auf Sie zukommen werden. Auch wichtig: Kaufen Sie das Haus vor der Zwangsversteigerung, fallen Notarkosten für den Immobilien-Kaufvertrag an. Rechnen Sie damit.
  • Auktions-Termine kurzfristig prüfen: Es kommt immer wieder vor, dass sich Gläubiger und Schuldner, also Bank und Hausbesitzer, noch kurzfristig einigen und die Zwangsversteigerung abgesagt wird. Melden Sie sich daher am besten einen Tag vor der Auktion beim zuständigen Amtsgericht und bringen Sie in Erfahrung, ob der Termin wirklich stattfindet.
  • Erst Erfahrungen sammeln, dann bieten: Versteigerungen haben ihren ganz eigenen Charakter, ganz besonders dann, wenn das vermeintliche Traumhaus wartet. Machen Sie sich daher im Vorfeld mit Zwangsversteigerungen vertraut und besuchen Sie ein paar. So bekommen Sie ein Gefühl für den Ablauf und können mit etwas Glück sogar Kontakte zu Gläubiger-Banken knüpfen.
  • Die Finanzierung sicherstellen: Mit dem ersten Gebot ist eine Sicherheit von 10 Prozent des Verkehrswertes fällig und bei einem Zuschlag die Zahlung des Restbetrages innerhalb von vier bis sechs Wochen. Beides zwei gute Gründe dafür, dass Sie die Finanzierung schon im Vorfeld mit Ihrer Bank abklären und ein solides Konzept erarbeiten müssen.
  • Rechte und Pflichten bedenken: Erteilt das Gericht Ihnen den Zuschlag, erhalten Sie nicht nur die Immobilie. Ebenso übernehmen Sie Belastungen wie beispielsweise die Grundschuld und übernehmen eventuell bestehende Mietverträge. Sie werden also Eigentümer mit allen Rechten und vor allen Dingen auch Pflichten. Vergessen Sie auch den Versicherungsschutz der neu erstandenen Immobilie nicht.
  • Skepsis walten lassen: Bedenken Sie, dass niemand eine Haftung für das ersteigerte Objekt übernimmt und keinerlei Gewährleistungen bestehen. Zwar können Sie die Chance einer bösen Überraschung durch sorgfältige Informationsrecherche vermindern, nie aber komplett ausschließen. Spätestens im Falle der mutwilligen Zerstörung der Immobilie durch den Vorbesitzer sind Sie machtlos. Seien Sie daher besonders bei bewohnten Immobilien auf der Hut.

Die richtige Biet-Strategie entwickeln

Sie wissen jetzt zwar viel über die Zwangsversteigerung im Allgemeinen, aber hilft Ihnen das in der Bieter-Stunde weiter? Bedingt. Vielmehr brauchen Sie Tipps, wie Sie richtig bieten.

Und genau diese sollen Sie natürlich auch bekommen.

Das sind unsere sieben Punkte für die richtige Biet-Strategie bei der Zwangsversteigerung:

  1. Setzen Sie sich ein Limit: Sind Sie erst einmal mitten im Gefecht, kann der Biet-Rausch auch Sie erfassen. Damit Sie Ihren Kauf nicht bereuen müssen, bestimmen Sie schon vor dem Termin ein realistisches Limit.
  2. Halten Sie am Limit fest: Bleiben Sie Ihrem Limit treu und lassen Sie sich nicht beirren. Sollten Sie einmal einziger Bieter sein, sollten Sie keine Ausnahme von der Regel machen und ebenfalls am persönlichen Limit festhalten. Es ist durchaus möglich, dass Ihnen die Gläubiger-Bank entgegenkommt.
  3. Überdenken Sie das erste Gebot: Sollten Sie das erste Gebot abgeben wollen, haben Sie einen großen Hebel für den Verlauf der gesamten Auktion in der Hand. Bieten Sie zu wenig, könnte das zu einem Biet-Rausch führen, da hier noch relativ viele Beteiligte über ausreichend Mittel verfügen. Bieten Sie dagegen zu viel, reicht der Spielraum bis zum eigenen Limit eventuell nicht mehr für den Zuschlag aus. Das erste Gebot ist daher eher etwas für erfahrene Bieter.
  4. Bieten Sie nicht zu früh: Lassen Sie sich Zeit für Ihr Gebot. Die Biet-Stunde dauert 30 Minuten – geben Sie Ihr Gebot später ab, bleibt Ihren Konkurrenten weniger Zeit, sich zu fassen und das eigene Gebot zu überdenken.
  5. Setzen Sie auf krumme Zahlen: Egal, ob Limit oder einzelnes Gebot, setzen Sie auf krumme Zahlen. So vermeiden Sie, dass sich Ihr Limit mit dem vieler anderer Bieter deckt, denn diese setzen oft auf gerade Werte.
  6. Verbergen Sie Ihre Biet-Strategie: Krumme Zahlen, ungleiche Bietschritte und ein ungleicher Rhythmus Ihrer Gebote verunsichern die Konkurrenz und machen es schwer, Ihre Biet-Strategie zu durchschauen. Ein Teil der Konkurrenz wird auf diesem Weg ausgeschaltet, da er sich nicht auf Sie einstellen kann.
  7. Sprechen Sie laut und deutlich: Da ein mündlich geäußertes Gebot rechtskräftig ist, sollte es richtig verstanden werden. Wird in den Ohren Ihres Gegenübers aus Ihren 200.000 ein 300.000, haben Sie ein Problem. Achten Sie daher darauf, dass Sie Ihr Gebot laut, deutlich und in ganzen Zahlen abgeben. 

Fazit | Lohnt sich der Immobilienkauf auf einer Zwangsversteigerung?

Die Zwangsversteigerung bietet Ihnen durchaus die Chance auf eine günstige Wohnung. Im Einzelfall zahlen Sie dafür lediglich 30 Prozent des eigentlichen Verkehrswertes. Diese Chancen aber werden immer seltener.

Vergleichsweise geringe Kaufnebenkosten und der Traum vom Schnäppchen haben den Markt verändert. Durch steigende Nachfrage und Preise kam es zu einer deutlichen Professionalisierung. Ein bisher unbekanntes Maß an Transparenz über laufende Angebote war die Folge.

Damit aber sinkt unterm Strich nicht nur die Chance auf das große Schnäppchen, gleichzeitig steigt auch die Chance, einem schlechten Angebot aufzusitzen.

Zwangsversteigerungen können sich also auch heute noch lohnen, sind aber kein Geheimtipp mehr. Mit der Professionalisierung des Marktes müssen auch Sie als Bieter mehr leisten und entsprechend Zeit und Geld investieren.

Der Weg zum Schnäppchen ist beschwerlicher geworden.

Weiterführende Links

Sie möchten mehr erfahren? 
Dann schauen Sie doch einmal in die folgenden Quellen: