Hausbesichtigung

4 Tipps inkl. Checkliste zur optimalen Vorbereitung

Auf dem Weg zur Traumimmobilie ist die Hausbesichtigung ein absolutes Muss. Egal, wie verlockend und gleichzeitig bezahlbar ein Angebot klingt – nur der Termin vor Ort kann einen realistischen Eindruck des Objektzustandes und der Umgebung vermitteln.

Schließlich ist ein Haus eine Investition fürs Leben. Schäden zu übersehen, kann unter Umständen zusätzliche, unabsehbare Folgekosten bedeuten.

Damit Sie trotz der vielen Eindrücke bei der Besichtigung an alles denken, ist eine Checkliste zu den wichtigsten Eckdaten des Objekts sowie eine systematische Aufstellung relevanter Fragen hilfreich.

Die wichtigsten Punkte, die Sie als Grundlage für eine fundierte Entscheidung bei der Hausbesichtigung klären sollten, sind hier im Weiteren aufgeführt.

Das Wichtigste in Kürze

  • Im Gegensatz zum Neubau lassen sich beim Kauf einer Bestandsimmobilie im Nachhinein keine Mängel geltend machen, sofern der Verkäufer oder Makler Bauschäden nicht arglistig verschwiegen hat. Es gilt das Prinzip „gekauft wie gesehen“.
  • Eine Hausbesichtigung erfordert volle Konzentration. Es gilt, sich in kurzer Zeit ein umfassendes Bild über das Objekt zu machen und etwaige Mängel zu erkennen. Checklisten und Fragenkataloge helfen hier bei einem strukturierten Vorgehen.
  • Bei beliebten Objekten ist Schnelligkeit gefragt. Klären Sie die potenzielle Finanzierung eventuell schon im Vorfeld, sodass Sie dem Verkäufer oder Makler gegebenenfalls schnell zusagen können.
  • Spricht nach der ersten Besichtigung alles für den Hauskauf, scheuen Sie sich nicht, vor der endgültigen Zusage eine zweite Begehung mit einem Sachverständigen vorzunehmen. Dieser entdeckt als Experte möglicherweise bislang unentdeckte schwerwiegende Schäden, deren Beseitigung für Sie mit hohen Folgekosten verbunden wäre.

Die Hausbesichtigung planen und vorbereiten

Am Tag der Besichtigung prasseln zahlreiche Sinneseindrücke auf Sie ein. Neben dem Verhandeln mit dem Verkäufer oder Makler gilt es, auf jedes Detail zu achten.

Erkennen Sie mögliche Mängel und bleiben Sie auch dann noch objektiv, wenn Sie gedanklich schon eingezogen sind. Damit das leichter fällt, geben wir Ihnen eine strukturierte Vorbereitung zur Hausbesichtigung zur Hand.

Wichtige Unterlagen vor dem Termin einsehen

Lassen Sie sich schon vor der Besichtigung alle wichtigen Unterlagen vom Verkäufer oder Makler geben. Im Optimalfall sind daraus bereits Informationen zu Baujahr und Vorgaben des Bebauungsplans sowie zu früheren Sanierungsmaßnahmen ersichtlich.

So erhalten Sie im Vorhinein auch einen ersten Eindruck von Grundriss und Zimmereinteilung, der Ausrichtung des Objekts zur Sonne und der Ausstattung.

Bei Bedarf bringt es eventuell Klarheit darüber, ob das Haus barrierefrei ist oder sich zumindest dahingehend umbauen ließe. Außerdem können Sie sich so bereits erste Fragen notieren.

Neben dem Exposé bieten sich zur vorherigen Einsicht ein aktueller Grundbuchauszug, die Flurstückkarte, der Energieausweis, das Baulastenverzeichnis und eine Wohnflächenberechnung des Architekten an.

Können Sie Informationen zu potenziellen Erblasten oder anderen Einschränkungen aus den Unterlagen nicht ermitteln, notieren Sie sich die Fragen zusätzlich.

Die Erkundung der Gegend – auch das nahegelegene Umfeld muss passen

Schon vor dem eigentlichen Besichtigungstermin können Sie die Umgebung erkunden. Ein Spaziergang in den umliegenden Straßen vermittelt ein erstes Gefühl für die Gegend. Auf diese Weise lassen sich vor allem Fragen zur vorhandenen Infrastruktur klären:

  • Wie ist es um die Gegebenheiten hinsichtlich Einkaufsmöglichkeiten, Anbindung an den ÖPNV, Schulen und Ärzte bestellt?
  • Gibt es Parkmöglichkeiten?
  • Wie sieht die Nachbarschaft aus, d. h., wie setzt sich die demografische Struktur zusammen?
  • Gibt es Parks oder vielleicht einen nahe gelegenen Fluss, der bei Hochwasser den Keller zu überschwemmen droht?
  • Sind Baumaßnahmen in der Nachbarschaft wahrscheinlich, die sich negativ auf die Immobilie auswirken können?
  • Drohen Lärmbelästigungen durch Hauptverkehrsstraßen oder Einflugschneisen?
  • Kann es eventuell zu Geruchsbelästigungen durch landwirtschaftliche oder gewerbliche Betriebe kommen?

Erst, wenn Sie die persönlich relevanten Faktoren in Ihrem Sinne beantworten können, lohnt es sich, das Objekt auch von innen zu inspizieren. Damit Sie dabei nichts vergessen, können Sie unsere praktische Checkliste nutzen:

Die Terminierung des Besichtigungstermins

Planen Sie ausreichend Zeit für die Besichtigung ein. Begutachten Sie dabei jeden Raum hinsichtlich eventueller Schäden. Um nichts zu vergessen, empfiehlt sich eine Checkliste zu allen wesentlichen Kriterien der Immobilie.

Nehmen Sie zur Besichtigung eine zweite Person mit. Das kann der Partner, aber auch ein Freund oder Familienmitglied sein. Vier Augen sehen mehr als zwei. Zudem kann eine weitere Person das Objekt auch dann noch sachlich beurteilen, wenn Sie im Geiste schon beim Einrichten sind.

Eine Besichtigung bei Tageslicht ist am sinnvollsten. In der Dämmerung sind etwaige Mängel schwerer zu entdecken. Legen Sie den Termin also besser auf den Mittag oder frühen Nachmittag.

Sagt Ihnen das Objekt nach der Besichtigung noch immer zu, lohnt es sich, einen zweiten Termin zu vereinbaren. Hier sollte dann ein Sachverständiger, Architekt oder Bauingenieur zugegen sein. Dem Experten fallen möglicherweise Baumängel auf, die Sie als Laie gar nicht wahrnehmen. Wenn Sie beim ersten Termin am Wochenende vor Ort waren, bietet es sich jetzt an, einen Werktag zu wählen – und umgekehrt.

Wichtige Utensilien für den Termin einpacken

Damit Sie keine wichtigen Details zum Gebäude vergessen, nehmen Sie die Checkliste am besten in ausgedruckter Form mit.

Darüber hinaus sind ein Meterstab, ein Kompass und ein Fotoapparat hilfreich, um Maße zu ermitteln bzw. zu kontrollieren, die Ausrichtung zu bestimmen und Eindrücke zu dokumentieren.

Zettel und Stift sollten Sie ebenfalls dabeihaben, nicht nur um die Checkliste auszufüllen, sondern um Auffälligkeiten direkt notieren zu können.

Checkliste zur Hausbesichtigung

Nutzen Sie die Checkliste, um alle relevanten Gebäudemerkmale zu berücksichtigen und die wichtigen Fakten zum Haus auf einen Blick zu haben.

Schließlich drohen hohe Folgekosten, wenn sich im Nachhinein herausstellt, dass das Dach erneuert oder alte Bleirohre ausgetauscht werden müssen.

Natürlich sind dabei nicht alle Mängel gleichermaßen von Bedeutung. Eine Modernisierung des Bades oder ein neuer Bodenbelag erfordern erheblich geringere Investitionen und sind in den meisten Fällen hinnehmbar.

Ist allerdings der Keller aufgrund einer undichten Drainage feucht, drohen Instandsetzungen, die schnell mehrere Zehntausend Euro verschlingen.

Fragen die Sie bei der Hausbesichtigung klären können

Löchern Sie den Verkäufer oder Makler eingehend mit Fragen zur Nachbarschaft, zu baurechtlichen Belangen oder zu den Betriebskosten. Jede Information ist hilfreich beim Abwägen, ob das Objekt eine sinnvolle Investition ist.

Fragen rund um das Grundstück / die Umgebung

  • Wie ist es um die Bodenbeschaffenheit bestellt?
  • Fallen noch Kosten für die weitere Erschließung des Grundstücks an?
  • Wie ist das Wegerecht bei Garagen und Zuwegen geregelt? Was gilt es bei potenziellen Anbauten in der Nähe der Grundstücksgrenze zu beachten?
  • Wer wohnt in der Nachbarschaft? Ist die Umgebung (nicht) kinder- und familienfreundlich?
  • Wie gut ist die Internetanbindung in der Gegend?

Frage zum Gebäude

  • In welcher Bauweise wurde das Haus erstellt (Mauerwerk, Stahlbeton, Fertigbau)?
  • Wie hoch sind in etwa die Betriebskosten?
  • Gab es in der Vergangenheit oder gibt es aktuell Schimmelbefall?
  • Müssen denkmalschutzrechtliche Vorgaben eingehalten werden oder gilt ein Milieuschutz?
  • Wurden schadstoffhaltige Baustoffe verbaut?

Fragen zur Verfügbarkeit

  • Warum wird das Haus verkauft?
  • Wann steht das Haus konkret zur Verfügung?
  • Wie lange ist eine Reservierung möglich, um beispielsweise die Finanzierung zu klären
  • Können Sie gegebenenfalls einige Einrichtungsgegenstände oder Einbauten übernehmen?

Weitere Fragen bei vermieteten Objekten (als Kapitalanlage)

  • Dauer bestehender Mietverträge
  • Zuverlässigkeit der Mietzahlungen
  • Sind die Mieter ordentlich und ruhig?
  • Möglichkeit zur Kündigung wegen Eigenbedarf
  • Welche besonderen Ausstattungsmerkmale gibt es (Fahrradkeller o. ä.)?
  • Gibt es eine Hausverwaltung?

Der Ablauf eines Hauskaufes

Nicht jeder Hauskauf läuft im Detail gleich ab. So unterscheidet sich z. B. der Zeitpunkt, wenn es um das Abklären der Finanzierung geht. Dieser ist nicht festgelegt. Vielleicht möchten Sie auch erst ein Gefühl für einige Objekte bekommen, bevor ein konkreter Plan erarbeitet wird.

Investieren Sie als Kapitalanlage in ein vermietetes Objekt, fällt vielleicht auch die Erkundung des Umfeldes kürzer aus. Stattdessen richtet sich der Fokus auf mögliche Renditen, Wertzuwächse und andere Kennzahlen.

Grundsätzlich ist der Ablauf eines Hauskaufes jedoch folgendermaßen:

Fazit | So klappt’s mit der Hausbesichtigung

Die Hausbesichtigung bietet die optimale Gelegenheit, sich ein umfassendes Bild vom Zustand des Gebäudes zu machen. Damit Sie diese auch wirklich nutzen, bedarf es eines kühlen Kopfes.

Um später nicht mit ärgerlichen Folgekosten konfrontiert zu sein, ist eine gute Vorbereitung gefragt. Verwenden Sie detaillierte Checklisten, um den Termin möglichst strukturiert anzugehen, damit Ihnen eventuelle Mängel nicht teuer zu stehen kommen – für Emotionen ist noch Zeit, wenn Sie Ihre Traumimmobilie gefunden haben.

Bei stark nachgefragten Objekten bietet es sich eventuell an, die Finanzierung schon im Vorfeld abzuklären. Nicht nur, um im Zweifel schnell zuschlagen zu können, sondern auch, damit es keine große Enttäuschung gibt, sollte die Bank die Summe für das Traumobjekt aufgrund fehlender Bonität nicht bewilligen.