Grundstück pachten

Das müssen Sie bedenken

Es klingt verlockend, sich den Traum vom Eigenheim auch ohne eigenen Baugrund leisten zu können.

Die Pacht eines Grundstücks bietet hier die Lösung. Durch das sogenannte Erbbaurecht können Sie eine Immobilie auf fremdem Grund bauen und nutzen.

Was nach einem attraktiven Schnäppchen klingt, ist allerdings mit einigen Risiken verbunden.

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Pacht unterscheidet sich von der Miete durch das Nutzungsrecht, das über den reinen Gebrauch hinausgeht und die Möglichkeit bietet, Gewinne zu erwirtschaften.
  • Es gibt verschiedene Formen der Pacht und man kann Land oder Immobilien pachten. Das Erbbaurecht zielt auf das Errichten einer Immobilie auf dem Pachtgrundstück ab. 
  • Der Pächter kann sein Eigenheim auf fremdem Boden erbauen und für maximal 99 Jahre nutzen. Damit verbunden sind nicht zu unterschätzende (finanzielle) Risiken.

Pachten vs. mieten – wo liegt der Unterschied?

Anders als der Mietvertrag können Sie einen Pachtvertrag nicht nur über die Mietsache an sich, sondern auch mit bestimmten Rechten abschließen.

Bekannt ist das vor allem aus der Landwirtschaft und der Gastronomie, wo der Pächter das Inventar während der Pacht nutzen und die daraus erzielten Gewinne behalten darf. Das bezeichnet man als Prinzip der Fruchtziehung (vgl. § 581 BGB), das den größten Unterschied zu einer Mietsache darstellt.

Im Immobilienbereich gibt es verschiedene Formen, in denen das Pachten von Grund und Gebäuden üblich ist:

  • bei der Nutzung von Kleingärten
  • bei Nutzland wie Waldgebiet oder Obstwiesen
  • in der Fischerei- und Jagdpacht
  • bei gewerblichen Immobilien wie Gastronomien oder Arztpraxen
  • beim Bau von Immobilien auf fremdem Grund (Erbbaurecht)

Was ist das Erbbaurecht?

Wenngleich das Erbbaurecht auch heute noch häufig als Erbpacht bezeichnet wird, gibt es diese schon seit Beginn des 20. Jahrhunderts nicht mehr bzw. unterscheidet sich Ersteres in einem Punkt maßgeblich von der einstigen Erbpacht.

Das Nutzungsrecht ist nicht mehr unbegrenzt, sondern wird lediglich für die Dauer von 50 bis maximal 99 Jahren vergeben. In dieser Zeit darf der Pächter (d. h. der Erbbauberechtigte) das Grundstück bebauen und nutzen.

Dafür entrichtet er während der kompletten Laufzeit einen Erbbauzins, der jährlich bei rund 3–5 % des Grundstückswertes liegt. Der Zins kann sich innerhalb der Laufzeit ändern, wenn der Verkehrswert zu- oder abnimmt.

Nach Beendigung des Pachtverhältnisses übernimmt der Grundstückseigentümer die Immobilie gegen eine Zahlung an den Pächter, die in der Regel rund 2/3 des Immobilienwertes beträgt.

Geeignetes Pachtgrundstück finden

Pachtgrundstücke überlassen oft Kirchen, Gemeinden oder Stiftungen, aber auch private Anbieter verpachten immer wieder eigene Grundstücke.

Anlaufstellen sind hier vor allem zahlreiche Immobilienportale im Internet.

Grundstück pachten: Vor- & Nachteile

Natürlich hat das Pachten eines Grundstücks aus finanzieller Hinsicht einige Vorteile – zumindest kurzfristig betrachtet.

Gerade in der mittel- und langfristigen Perspektive offenbaren sich jedoch einige ernst zu nehmende Risiken.

 Vorteile Nachteile
wirtschaftlicher Gewinn aus Nutzung möglich (nicht nur Gebrauch)Kosten für Baugrundstück entfallen, d. h. Baufinanzierung auch bei wenig Eigenkapitalkeine Kreditzinsen (lohnt sich vor allem in Zeiten hoher Bauzinsen)ggf. im Pachtvertrag vereinbartes Vorkaufsrecht für das Grundstückoft Zugriff auf zentrale Standorte (wenn Kirchen oder Gemeinden Eigentümer des Grundstücks sind)Mieterschutz gilt nicht (freie Vertragsgestaltung)Pächter ist kein Eigentümer, d. h., bauliche Veränderungen sind genehmigungspflichtigGebäude kann nicht als Sicherheit für neue Investitionen dienenbeim Erbbaurecht geht die Immobilie am Ende der Laufzeit ins Eigentum des Verpächters überVerkauf der Immobilie auf fremdem Grund ist schwierig, d. h. wenig flexibel bei Umzugsplänen

Fazit | Lohnt die Pacht eines Grundstücks?

Mit dem Pachten eines Grundstücks sparen Sie sich die Kosten für das Baugrundstück. Auch fallen während der Laufzeiten keine Kreditzinsen an, was vor allem in Hochzinsphasen interessant erscheinen mag.

Was wie eine vermeintlich günstige Gelegenheit wirkt, an eine eigene Immobilie zu gelangen, geht mit einem erhöhten Risiko einher.

Der Verkauf des Hauses gestaltet sich schwierig und man räumt dem Verpächter stets – wenn auch geringe – Mitspracherechte ein.

Erben erhalten nach Ende der Laufzeit lediglich einen Bruchteil des Immobilienwertes.

Es gilt außerdem zu bedenken, dass der Hypothekenzins nicht nach einer vereinbarten Laufzeit abbezahlt ist, sondern sich über die komplette Pachtzeit erstreckt – und dabei womöglich extrem steigt, wenn das Grundstück an Wert gewinnt.

Daher kommt es bei der Entscheidung für oder gegen die Pacht eines Grundstücks ganz besonders auf Ehrlichkeit an: Gehen Sie die Vor- und Nachteile durch und gleichen Sie diese mit Ihrer Lebensplanung ab. Wer seinen Lebensabend alleine verbringt wird aller Wahrscheinlichkeit nach zu einem anderen Ergebnis kommen, als eine junge Familie, die für die nächsten 40 Jahre nach einem neuen Lebensmittelpunkt such.