Erbbaurecht: Hauskauf auf fremdem Boden

Damit das Schnäppchen nicht zum Reinfall wird: Das müssen Sie wissen.

Immer wieder stehen Immobilien zum Verkauf, die mit einem Erbbaurecht gekennzeichnet sind. Oft sind diese Immobilien vergleichsweise günstig.

Hinter dem Begriff verbirgt sich nichts anderes, als dass der Hausbesitzer nicht gleichzeitig auch Eigentümer des Grundstücks ist, sondern dieses nur gepachtet ist.

Lässt sich hier dennoch das eine oder andere Schnäppchen machen oder ist diese Kapitalanlage eher riskant?

Das Wichtigste in Kürze

  • Bei Immobilien mit Erbbaurecht erwerben Sie lediglich die Immobilie, nicht aber das Grundstück, auf dem die Immobilie steht.
  • Der Kaufpreis derartiger Immobilien liegt meist unter dem Preis vergleichbarer Angebote.
  • Vor dem Hauskauf gilt es, einige Aspekte zu prüfen. Eventuell ist die Anschaffung solch einer Immobilie sogar ein echtes Schnäppchen.

Was bedeutet Erbbaurecht?

Unter dem Erbbaurecht liegende Immobilien stehen auf fremdem Grund und Boden. Dem Verkäufer gehört zwar das Eigenheim, das Grundstück ist aber Eigentum des Verpächters.

Das kann eine Privatperson, aber auch die Gemeinde, Kirche oder eine Stiftung sein. 
Der vom Pächter zu leistende Erbpachtzins liegt bei rund 3–5 % des Grundstückswertes jährlich, d. h., er ist im Laufe der Jahre veränderlich.

Steigt der Verkehrswert des Grundstücks, wird auch die Erbpacht teurer.

Tipps zum Hauskauf bei Erbbaurecht: Darauf müssen Sie achten

Immer wieder stehen Immobilien mit Erbbaurecht zum Verkauf. Der Vorteil einer solchen Anschaffung ist der geringere Kaufpreis im Vergleich zu einer Immobilie samt Grundstück.

Wer keine Kinder hat, die dauerhaft ein Eigenheim erben sollen und für die eigene Lebenszeit die eigenen vier Wände nutzen will, kann hier unter Umständen ein Schnäppchen machen.

Damit diese Erwerbung jedoch nicht zum Albtraum wird, sollten Sie vor dem Kauf einige wichtige Kriterien überprüfen:

  • Wie lange läuft die Pachtzeit laut Vertrag?
  • Sieht der Vertrag eine Verlängerung der Pachtzeit vor oder geht das Grundstück nach Ablauf wieder direkt auf den Eigentümer über?
  • Wie hoch ist die Abfindung am Ende der Laufzeit für die Übergabe der Immobilie, wenn der Vertrag nicht verlängert wird?
  • Ist ein Vorkaufsrecht für das Grundstück festgelegt?
  • Bei einer Verlängerung des Vertrages ist grundsätzlich Vorsicht geboten, da unter Umständen der Anspruch auf die Entschädigung erlischt.

Wertermittlung der Immobilie

Wichtig ist die Bewertung der Immobilie vor allem, wenn der Vertrag endet. Diese bildet dann die Grundlage für die Entschädigung des Grundstückbesitzers.

Beim Verkauf empfiehlt sich ebenso eine professionelle Bewertung, da neben dem Wert des Gebäudes auch das Grundstück berücksichtigt wird.

Schließlich ist der zu entrichtende Pachtzins abhängig vom Verkehrswert und kann die jährlichen Kosten zusätzlich in die Höhe treiben. Basis für die Ermittlung ist dabei folgende Berechnung:

Ermittelter Verkehrswertes (durch Sachwert- oder Ertragswertverfahren)
– Bodenwert (abhängig vom Standort)
– pauschaler Abschlag als Ausgleich der Nachteile durch das Erbbaugrundstück 

Weitere Kosten beim Kauf der Immobilie mit Erbbaurecht

Beim Kauf einer Immobilie fallen für gewöhnlich Kosten für die Eintragung im Grundbuch, für den Notar und den Makler an. Auch die Grunderwerbssteuer schlägt zu Buche. Wenngleich beim Erbbaurecht der Grund und Boden nicht seinen Besitzer wechselt, gibt es ein spezielles Erbbaugrundbuch, in das der Verkauf eingetragen wird. Die Ermittlung der Grunderwerbssteuer erfolgt hier anhand der Differenz des Reinertragsanteils des Bodens und des tatsächlichen Erbbauzinses. Daraus resultiert der kapitalisierte Zinsvorteil. Diesen rechnet man wiederum auf die Restlaufzeit hoch und bildet so die Bodenwert-Komponente. 

Beispiel:

Erbbauzins jährlich 2.000 Euro
Laufzeit: 50 Jahre
Kapitalwert entsprechend Bewertungsgesetz Anlage 9a: das 17,397-Fache des Erbbauzinses, d. h. hier 34.794 Euro.Darauf fällt die vom Bundesland abhängige Grunderwerbssteuer zwischen 3,5 und 6,5 % an.

Finanzierung einer Immobilie mit Erbbaurecht

Bei der Finanzierung über die Bank ist zuallererst die Vereinbarung mit dem Verpächter von Bedeutung. Oft sieht der Vertrag einen maximalen Beleihungssatz für die Finanzierung vor, damit der Verpächter sich selbst finanziell absichern kann.

Mit der Finanzierungsbank sind Aspekte wie erster Rang, Rangrücktritt und die Stillhalteerklärung zu prüfen. Diese Vereinbarungen bedeuten, dass der Verpächter erster Eigentümer ist und die Bank nur nachrangige Ansprüche geltend machen kann.

Das schmälert die Sicherheit bei der Kreditvergabe, sodass hier gegebenenfalls Sonderabsprachen nötig sind. Da Sie beim Kauf einer Immobilie in der Regel die Restlaufzeit des Vorbesitzers übernehmen, schaut die Bank hier besonders genau hin.

Viele Banken bestehen darauf, dass das Darlehen rund 15 Jahre vor dem Ablauf des Vertrages abbezahlt ist.

Fazit | Lohnt der Hauskauf mit Erbbaurecht?

Der Kauf einer Immobilie mit Erbbaurecht kann ein echtes Schnäppchen sein – geht umgekehrt aber auch mit einigen Risiken wie der potenziell steigenden, am Verkehrswert orientierten Erbpacht, einher.

Käufer, die sich aktuell den Traum vom Eigenheim verwirklichen wollen, können mit einem solchen Objekt für relativ wenig Geld eigene vier Wände erwerben.

Wer allerdings seinen Kindern eine möglichst hohe Summe vermachen möchte, ist mit dieser Immobilie nicht gut beraten.

Schließlich erfolgt der Verkauf oft unter Wert und auch die Entschädigung im Falle der Rückgabe an den Verpächter ist mit Verlusten behaftet.