Bauträgervertrag

Wir zeigen worauf Sie achten müssen

Der Bauträgervertrag ist seit dem 01. Januar 2018 als eigene Vertragsform in § 650u Satz 2 BGB genormt. Seitdem regelt er das Vertragsverhältnis zwischen einem Bauträger und Ihnen als Käufer hinsichtlich der Errichtung eines Bauwerks und der damit verbundenen Übertragung des Eigentums an dem Baugrundstück.

Da die Ausgestaltung des Vertragsinhalts viel Potenzial für Frust und auch finanzielle Schäden birgt, beachten Sie bitte einige wichtige Kriterien, bevor Sie den Vertrag rechtsgültig unterschreiben.

Das Wichtigste in Kürze

  • Weil der Bauträgervertrag sowohl die Übereignung eines Grundstückes als auch die Realisierung eines Bauvorhabens umfasst, stellt die Vereinbarung eine Mischform aus Kauf- und Werkvertrag dar.
  • Viele gesetzliche Bestandteile des Werkvertrages laut BGB kommen hier nicht zur Anwendung.
  • Da es vorkommt, dass Bauträger Verträge zuungunsten des Käufers ausformulieren, ist eine intensive Prüfung vor der Unterzeichnung unabdingbar, um spätere finanzielle Schäden oder einen Rechtsstreit zu vermeiden.

Was ist ein Bauträgervertrag?

Rechtlich betrachtet ist der Bauträgervertrag ein Mischvertrag aus einem Kaufvertrag und einem Werkvertrag. Das heißt, es gelten sowohl §§ 433 ff. als auch §§ 631 ff. BGB.

Der Käufer erwirbt auf der einen Seite das Grundstück für den Bau, gleichzeitig beauftragt er den Bauträger mit der Realisierung des Bauvorhabens. Erst nach der Fertigstellung geht dann beides als Eigentum auf den Käufer über.

Was ist bei einem Bauträgervertrag zu beachten?

Viele Bauträgerverträge beinhalten Fehler oder mindestens nachteilige Klauseln für den Käufer, da sich hier viel Geld einsparen lässt – und damit der Gewinn für das Unternehmen steigt.

Für Käufer entstehen so oft Risiken bei der Haftung, Mehrkosten oder langwierige Rechtsstreitigkeiten. Entsprechend wichtig ist die intensive Überprüfung des Vertragswerkes. Im Zweifel unterstützt dabei die Verbraucherzentrale.

Erste Anhaltspunkte bietet auch die folgende Übersicht.

Was sollte in einem Bauträgervertrag stehen, was nicht?

Der Bauträgervertrag beinhaltet eine Vorbemerkung, das Vertragsobjekt (Grundstück und Bauleistung) inklusive Baubeschreibung sowie Angaben zu Kaufpreis und Fälligkeit, Vollmachten und Haftung.

Daneben sollten Sie auf folgende Punkte achten, die zu jedem Bauträgervertrag gehören:

  • Die Auflassungsvormerkung hält den Anspruch auf die Übertragung des Eigentums im Grundbuch fest.
  • Die Sicherung der Lastenfreistellung verhindert, dass Grundlasten des Bauträgers mit der Eigentumsübertragung auf Sie als Käufer übergehen. Das sollte auch dann erfolgen, wenn der Bau nicht fertiggestellt wird.
  • Mit der Erschließungskostenregelung ist gewährleistet, dass der Bauträger alle Kosten übernimmt, die im Zusammenhang mit der Erschließung des Grundstückes stehen.
  • Die Baugenehmigung ist ein wesentlicher Vertragsbestandteil, da Grundstück und vereinbartes Bauvorhaben fest miteinander verknüpft sind.
  • Es gibt einen Fertigstellungstermin („vollständige Fertigstellung“) sowie eine verschuldensabhängige Vertragsstrafe, falls der Termin nicht eingehalten werden kann.
  • Alle Sonderwünsche des Käufers müssen festgehalten sein.
  • Ggf. vorhanden sein sollte eine Teilungserklärung, wenn es mehrere Eigentümer gibt.
  • Neben dem Nacherfüllungsrecht, das die Nachbesserung bei Mängeln vorsieht, sollten auch die gesetzlichen Rechte zu Schadensersatz, Minderung und Rücktritt Bestandteil des Vertragswerkes sein.
  • Möglich ist auch eine Vertragsstrafe bei einer nachträglichen Mängelbeseitigung in Höhe von 0,2 % der Brutto-Auftragssumme pro Werktag bis hin zu maximal 5 % der Gesamtkosten (§ 641 Abs. 3 BGB und § 11 Abs. 4 VOB/B). Diese Fertigstellungssicherheit ist entweder als Einbehalt bei der ersten Abschlagszahlung oder durch eine Bürgschaft möglich.

Weitere Fallen im Bauträgervertrag

Vorsicht geboten ist auch bei Formulierungen wie einem „bezugsfertigen Haus“. Eine solche Floskel impliziert einen Einzug, sobald dieser zumutbar ist.

Mit einer „vollständigen Fertigstellung“, bei der auch Außenarbeiten abgeschlossen und Mängel beseitigt sind, hat das wenig zu tun. Diese sollte jedoch das Ziel der Beauftragung eines Bauträgers sein.

Klauseln, die Änderungen hinsichtlich der Ausführung des Baus oder der Materialwahl beinhalten, sind laut BGH-Rechtsprechung unwirksam (AZ VII ZR 200/04). Dennoch ist es ratsam, im Optimalfall schon vor der Unterzeichnung darauf zu achten, dass sie gar nicht erst vorhanden sind. Das erspart im Zweifel jede Menge Ärger.

Eine Bauträgerbürgschaft stellt auch keineswegs eine ausreichende Absicherung gegen finanzielle Schäden des Käufers dar und sollte vor dem Leisten einer Unterschrift in jedem Fall durch einen Anwalt geprüft werden.

Notarielle Beurkundung

Aufgrund des Bestandteils der Grundstücksübertragung muss der Bauträgervertrag gemäß § 311b BGB immer notariell beurkundet werden. Auch alle weiteren nachträglichen Änderungen bedürfen laut der Rechtsvorschrift ebenfalls der notariellen Beurkundung.

Fehlt die Beurkundung durch einen Notar, sind eventuell sogar beide Teilverträge, d. h. Kauf- und Werkvertrag, nichtig. Das passiert in der Praxis häufiger als gedacht, da der Bauträger so Kosten sparen kann.

Das ist beispielsweise der Fall, wenn der Bauträger nur den Kaufvertrag notariell beurkunden lässt. Er beraubt den Käufer damit seiner Gewährleistungsrechte. 

Zeitpunkte der Zahlung

Der Bauträgervertrag regelt auch, wann Zahlungen fällig sind. Die erste Zahlung darf beispielsweise erst erfolgen, wenn der Vertrag notariell beurkundet ist und eine Baugenehmigung vorliegt.

Auch die Auflassungsvormerkung im Grundbuch sollten Sie unbedingt abwarten und sich nicht schon vorher durch eine Bürgschaft beeindrucken lassen. 

Insgesamt sind maximal sieben Raten gemäß § 3 Abs. 2 Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) möglich, die sich entsprechend des Baufortschrittes staffeln. Die jeweilige Fertigstellung einer Bauphase sichert im Optimalfall ein Sachverständiger ab, um Mängel direkt geltend zu machen.

Schließlich ist die Motivation zur Fehlerbeseitigung vermutlich größer, wenn das Geld für die Leistung noch nicht geflossen ist. 

Vorsicht ist beim Empfängerkonto geboten: Die Zahlungen erfolgen stets an die finanzierende Bauträgerbank des Unternehmens, nicht etwa auf das eigene Geschäftskonto des Bauträgers.

Vorteile des Bauträgervertrages

Ein ausreichend geprüfter Bauträgervertrag bringt für Sie als Käufer einige Vorteile:

  • Sie schließen nur einen Vertrag ab. Das heißt, Mängel sowohl für den Kaufgegenstand als auch für die erbrachten Werkleistungen können bei einer einzigen Person bzw. dem Unternehmen geltend gemacht werden.
  • Positiv wirkt sich der einheitliche Vertrag auch steuerlich aus. Fallen bei zwei getrennten Verträgen 3,5–5 % Grunderwerbssteuer und weitere 19 % Umsatzsteuer auf die Bauleistung an, entfällt die Umsatzsteuer beim Bauträgervertrag und es wird nur die Grunderwerbssteuer auf den Kaufpreis erhoben. Das spart zusätzliche Kosten bei der Finanzierung durch Ihre Bank.
  • Zudem ist bei triftigen Gründen wie Mängeln oder gravierenden Pflichtverletzungen des Bauträgers auch der komplette Rücktritt sowohl vom Kauf als auch der Werkleistung möglich – was bei zwei getrennten Verträgen nicht der Fall wäre. 

Fazit | Nutzen Sie die Chancen eines Bauträgervertrages

Aus steuerlicher Sicht bietet der Bauträgervertrag einige Vorteile. Die Baukosten und damit die Finanzierungssumme reduzieren sich.

Die Inanspruchnahme eines Bauträgers ist ebenso nützlich, da dieser für gewöhnlich günstigere Konditionen mit Handwerkern aushandeln kann als Privatpersonen.

Auch ist es reizvoll, die Realisierung des Bauvorhabens in fremde Hände abzugeben, um sich so Auseinandersetzungen und Vertragsabschlüsse mit den einzelnen Handwerkern zu ersparen.

Damit die Beauftragung eines Bauträgers jedoch nicht zum finanziellen Fiasko wird, lohnt es sich, den Vertragsinhalt trotz damit verbundener Kosten vor der Unterzeichnung auf Herz und Nieren zu prüfen und während des Baufortschritts einen Sachverständigen zurate zu ziehen.