Seriösen Bauträger finden

Checkliste inklusive

Bauträger kaufen Grundstücke, errichten darauf Gebäude und verkaufen anschließend das Komplettpaket an einen Käufer, der entweder vor Baubeginn feststeht oder im Verlauf der Realisierung ermittelt wird.

Hat man das Komplettpaket aus Grundstück und Gebäude schon vor Baubeginn vertraglich geregelt, zieht eine Insolvenz des Bauträgers weitere Kosten nach sich und es kommt schnell zum finanziellen Desaster für den Käufer.

Welcher Bauträger ist also der richtige?

Das Wichtigste in Kürze

  • 2019 gab es laut Statista 374 Bauträger in Deutschland – und damit mehr als doppelt so viele wie 2011. Die Suche nach einem passenden Unternehmen ist also gar nicht so einfach.
  • Beim Bau mit einem Bauträger erwerben Sie als Käufer eine schlüsselfertige Immobilie. Bis dahin müssen Sie sich weder um Genehmigungen noch um Verträge mit den Baufirmen kümmern.
  • Da auch das Grundstück seinen Eigentümer wechselt, muss der Vertrag mit einem Bauträger notariell beurkundet sein.
  • Eine Insolvenz des Bauträgers geht in der Regel mit erheblichen Mehrkosten für den späteren Eigentümer einher. Derartige Risiken gilt es, im Vorfeld zu minimieren. Unsere Checkliste hilft Ihnen dabei, wichtige Vertragspunkte zu überprüfen.

Checkliste – welcher Bauträger ist seriös?

Wie in jeder Branche gibt es auch unter den Bauträgern schwarze Schafe, die durch Unzuverlässigkeit und Untreue von sich reden machen oder finanziell einfach so schlecht aufgestellt sind, dass die Insolvenz droht.

Die Folgen, die sich aus solchen Unseriösitäten für den späteren Käufer ergeben, sind erhebliche finanzielle Nachteile durch Bereitstellungszinsen der Bank oder kostspielige Nachbesserungen am Bau.

Es ist also unerlässlich, den Vertrag vor Unterschrift intensiv anhand folgender Kriterien zu überprüfen.

1. Was berichten ehemalige KundInnen über den Bauträger?

Es schadet nicht, zunächst die Referenzen des Bauträgers zu begutachten und zu recherchieren, ob es potenzielle Problemobjekte gibt. Dabei können Sie nach fertiggestellten Gebäuden Ausschau halten oder sich in Gesprächen mit ehemaligen Käufern erkundigen.

Ein seriöser Bauträger mit einem guten Ruf wird hier auch nicht zögern, Ihnen entsprechende Ansprechpartner zu nennen.

2. Wie steht es um die Bonität des Bauträgers?

Über die Schufa, Creditreform oder eine Bankauskunft können Sie Informationen zur Bonität der Firma einholen. Das Unternehmensregister bietet zudem einen kostenlosen Einblick in die Bilanzen. 
Auch eine lange Firmentätigkeit kann ein Indikator für den unternehmerischen Erfolg sein.

Das Handelsregister informiert zudem über Wechsel von Geschäftsführern und deckt gegebenenfalls fragwürdige Konstellationen auf. Häufige Wechsel bei der Zusammenarbeit mit Handwerkern oder Generalunternehmern können auf eine fehlende Zahlungsbereitschaft des Bauträgers hinweisen.

Vorsicht geboten ist außerdem bei GmbHs, die ausschließlich zur Durchführung eines einzigen Projektes gegründet wurden, da hier schlimmstenfalls lediglich das Stammkapital als Sicherheit vorhanden ist.

3. Wann sollten die Teilzahlungen erfolgen?

Die Umsetzung eines Neubaus mithilfe eines Bauträgers ist stets mit der Leistung von Teilzahlungen verbunden. Ein seriöser Bauträger wird die Teilzahlungen jeweils nach fertiggestellten Bauabschnitten bzw. auch nach deren Abnahme einfordern.

Hier empfiehlt sich die Festlegung eines verbindlichen Zahlungsplans. Wenn die Mängelfreiheit durch einen Sachverständigen bestätigt wird, sinkt das Risiko, dass bei vermeintlich fertigen Bauleistungen noch ein kostenintensiver Nachbesserungsbedarf besteht.

Wichtige Punkte der Zahlungsabwicklung sind dazu in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) festgelegt. Hier sind z. B. 13 Gewerke aufgelistet, für die der Bauträger in einer ebenfalls festgelegten Maximalhöhe Teilzahlungen fordern kann.

Da es höchstens sieben Abschlagszahlungen geben darf, werden Raten zusammengefasst.

4. Welche Versicherungen sichern Bauträger und späteren Eigentümer ab?

Eine Insolvenz kann für den zukünftigen Eigentümer richtig teuer werden, wenn der Bauträger nicht über eine entsprechende Versicherung oder Bürgschaft verfügt, die eine Fertigstellung auch im Falle der Zahlungsunfähigkeit garantiert.

Wenn die Bank hier anstelle der gesetzlichen 5 % eine Abdeckung von 30 oder 40 % gewährt, können Sie davon ausgehen, dass der Bauträger in jedem Fall über eine gute Bonität verfügt.

Als Käufer sollten Sie sich entweder eine Fertigstellungsbürgschaft seiner Hausbank, eine Baufertigstellungsversicherung oder im Optimalfall eine Vertragserfüllungsbürgschaft vorlegen lassen.

Eine Gewährleistungsbürgschaft sichert Sie auch für die folgenden fünf Jahre der Gewährleistungsfrist nach Fertigstellung vor einer Insolvenz des Bauträgers ab.

5. Kontrolle durch einen Sachverständigen nutzen

Auf der sicheren Seite sind Sie mit einer baubegleitenden Qualitätssicherung, bei der z. B. der TÜV oder die DEKRA Sachverständige stellen, die sich jeweils ein Bild über potenzielle Baumängel verschaffen.

Ein seriöser Bauträger hat sicherlich nichts dagegen, wenn Sie einen unabhängigen Baubegleiter beauftragen.

6. Intensive Kontrolle des Vertragstextes

Vorsicht geboten ist im Übrigen vor allem auch beim Bauträgervertragstext. Trotz aller vermeintlichen Transparenz bei Absprachen – am Ende zählt, was schriftlich vereinbart ist.

Unkonkrete Bau- und Leistungsbeschreibungen können hier im Nachhinein zu großen Ärgernissen bei der Umsetzung führen. Es lohnt sich also durchaus, den Vertrag besonders intensiv prüfen zu lassen.

Das kostet zwar einige hundert Euro, verhindert unter Umständen allerdings enorme Zusatzkosten, indem  Klauseln zum Nachteil des Käufers schon im Vorfeld aufgedeckt werden.

Versucht der Bauträger hier zu tricksen, sollten Sie sich ohnehin überlegen, wie sinnvoll die Beauftragung dieses Unternehmens ist.

Fazit

Der Vorteil der Beauftragung eines Bauträgers liegt auf der Hand: Sie müssen sich nicht selbst um den Bauprozess kümmern und kaufen am Ende ein schlüsselfertiges Haus samt Grundstück bei gleichzeitig geringem Zeit- und Planungsaufwand.

In der Regel bietet ein vereinbarter Festpreis dabei die maximale Planungssicherheit. Bis dahin leisten Sie lediglich die vereinbarten Teilzahlungen und können sich ansonsten entspannt zurücklehnen. 

Diese Freiheit birgt jedoch gleichzeitig das Problem der fehlenden Kontrolle: Der Bauträger ist alleinig für die Durchführung des Projektes verantwortlich.

Umso wichtiger ist es, das jeweilige Unternehmen vor dem Vertragsabschluss auf Herz und Nieren zu prüfen, um böse Überraschungen zu vermeiden. Unsere Checkliste wird Ihnen genau dabei helfen und im Zweifelsfall gilt: Lieber die Hilfe eines Fachmannes einholen, anstatt größere Risiken einzugehen.