Bauherrengemeinschaft – gemeinsam Bauen.

Auch für Sie der richtige Weg zum Eigenheim?

Eine Bauherrengemeinschaft bietet die Möglichkeit, den Traum vom Eigenheim kostengünstig umzusetzen. Als Mitglied dieser Bauherrengemeinschaft wählen Sie bewusst die Nachbarschaft ebenso wie die Form des künftigen Zusammenlebens.

Das erfordert in der Planungsphase eine Reihe von Kompromissen, bietet durch die Finanzierung und die spätere Nachbarschaft allerdings einige Vorteile.

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Baugemeinschaft hat die Entscheidungshoheit über Planung, Realisierung und alle Verträge. Nicht umsonst spricht man hier vom demokratischen Bauen.
  • Meist begründet sich die Gemeinschaft als GbR, doch auch Genossenschaften oder GmbHs sind mögliche Rechtsformen.
  • Das gesamte Projekt wird durch die Gemeinschaft ausgeschrieben und vergeben. Damit laufen alle Risiken wie auch alle Verträge über alle Mitglieder zusammen.
  • Wenngleich damit ein höherer Diskussionsbedarf besteht, bringt die Baugemeinschaft vor allem hinsichtlich Finanzierung und Entscheidungsfreiheit viele Vorteile mit sich.

Was ist eine Bauherrengemeinschaft?

Eine Bauherrengemeinschaft (auch als Baugruppen oder Baugemeinschaft) schließen sich mit dem Ziel des gemeinsamen Grundstückskaufs und der anschließenden Bebauung zusammen, wobei jedes Mitglied für gewöhnlich eine eigene Wohneinheit anstrebt.

Das Projekt kann im Anschluss sowohl vermietet als auch selbst genutzt werden. Dabei gibt es zwei verschiedene Formen der Baugruppe:

  • Freie Baugemeinschaften setzen sich selbstbestimmt aus Mitgliedern zusammen, die in der Gemeinschaft ein Grundstück erwerben, einen Architekten beauftragen und das Projekt eigenständig umsetzen.
  • Besteht die Gruppe aus einer Vielzahl von Mitgliedern, bietet sich eher eine betreute Baugruppe an. Die Initiative geht hier von einem Architekten aus, wobei ein Projektkoordinator die Gruppe betreut und unterstützt.

Wie funktioniert eine Bauherrengemeinschaft

Der Ablauf der Realisierung eines Bauvorhabens unterteilt sich in vier Phasen. 

  1. Die erste Phase ist geprägt von der Ideenfindung. Die Gruppenmitglieder begründen eine Interessengemeinschaft, um eine gemeinsame Zielsetzung auszutüfteln. Am Ende steht die Vertragsgestaltung, die wichtige Punkte wie Stimmrechte oder das Ausscheiden aus der Gruppe regelt. Wer an dieser Stelle feststellt, dass das Projekt so gar nicht den eigenen Vorstellungen entspricht, kann sich ohne finanzielle Verluste oder rechtliche Konsequenzen immer noch zurückziehen.
  2. Ist der Vertrag notariell bestätigt, beginnt die Suche nach einem Grundstück und die Auswahl des Architekten sowie der ausführenden Firmen. Die begründete Planungsgemeinschaft entscheidet sich dabei für eine Rechtsform wie z. B. eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)  Genossenschaft oder Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH), regelt das Finanzielle und teilt die einzelnen Wohneinheiten zu.
  3. Nach dem Grundstückskauf wird aus der reinen Planungsgemeinschaft die eigentliche Baugemeinschaft. Hier geht es um die Realisierung des Vorhabens bis zur Abrechnung der letzten Arbeiten. Finanzielle Risiken werden gemeinsam getragen, weshalb die Kontrolle und Planung in dieser Phase von großer Bedeutung ist und alle Pläne, Kosten, Protokolle und Verträge für alle Bauherren frei zugänglich sind.
  4. In der letzten Phase werden aus den Bauherren Eigentümer. Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts löst sich zugunsten einer Eigentümergemeinschaft auf, bei der jedem Mitglied eine eigene Wohneinheit zugeschrieben wird. Genossenschaften und Gesellschaften mit begrenzter Haftung bleiben weiter bestehen.

Vor- und Nachteile einer Bauherrengemeinschaft

Der Zusammenschluss mit anderen Bauwilligen ist hat neben waschechten Vorteilen auch klare Herausforderungen.

Vorteile einer Bauherrengemeinschaft

Vor allem ist hier der finanzielle Aspekt zu nennen. Gerade bei urbanen Grundstücken verteilt sich die Last der oft hohen Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer und Notargebühren auf mehrere Schultern.

Auch die Kosten für die Erschließung, den Architekten und die Handwerker fallen mit steigender Anzahl der Mitglieder pro Person geringer aus.

Beim Bau einer Doppelhaushälfte oder eines Reihenhauses durch eine Gemeinschaft bedarf es beispielsweise einer geringeren Grundfläche, was die Kosten für das Grundstück im Vergleich zu einem Einfamilienhaus eines einzelnen Bauherren reduziert.

Durch die Selbstorganisation braucht es keinen Bauträger – und damit auch niemanden, der an dem Bauvorhaben profitiert. Im Durchschnitt fallen die Baukosten um rund 15 % geringer aus. Gleichzeitig hat die Baugemeinschaft Einfluss auf die Gestaltung und die Qualität des Baus, sodass konzeptionelle Sonderwünsche wie Nachhaltigkeit oder Spielplätze realisierbar sind.

Ein weiterer Vorteil ist das spätere Zusammenleben. Schließlich lernen Sie Ihre Nachbarn schon in der Realisierungsphase kennen, was das nachbarschaftliche Verhältnis in der Zukunft positiv beeinflussen wird.

Das ist vor allem für Gruppen interessant, die gemeinsame, z. B. ökologisch motivierte Weltanschauungen vertreten oder auch bei Mehrgenerationenhäusern.

Nachteile einer

Bauherrengemeinschaft

Zum einen liegt bei einer Baugemeinschaft das finanzielle Risiko nicht bei einem Bauträger, sondern bei jedem einzelnen Bauherren selbst. 

Zum Zweiten wächst mit zunehmender Anzahl der Mitglieder auch der Diskussionsbedarf. Schließlich bringt jeder Teilnehmer eigene Vorstellungen und Ideen in das Projekt ein. Das kostet Zeit und braucht Geduld, sodass die Baugemeinschaft eher nichts für Eilige ist. 

 Vorteile Nachteile
Die Kosten je einzelnem Bauherren sind vergleichsweise gering, da sich die Kosten auf mehrere Bauherren verteilen und es keinen Bauträger brauchtSie lernen die zukünftige Nachbarschaft früh und intensiv kennenFinanzielles Risiko lieht bei jedem Bauherren selbstHoher Abstimmungsaufwand – mit jedem Mitglied steigend

Bauherrengemeinschaft finden

  1. Die einfachste Variante für die Bildung einer Baugruppe ist das private Umfeld. Das bietet gleichzeitig den Vorteil, dass Sie Ihre künftigen Nachbarn schon kennen und ungefähr abschätzen können, wo es zu Konflikten kommen könnte.
  2. Auch städtische Wohnungsbaugesellschaften suchen immer wieder Interessierte. Anzeigen finden sich beispielsweise in Tageszeitungen.
  3. Kommunen fördern oft Bautätigkeiten durch Baugemeinschaften und bieten dahingehend weitreichende Informationen an. Die Stadt Hamburg betreibt z. B. ein sehr umfangreiches Portal.
  4. Die Website des Bundesverbandes Baugemeinschaften e. V. sucht häufig ebenfalls nach Mitstreitern für spezielle Projekte.
  5. Auf Crowdfunding-Plattformen suchen Baugruppen nach weiteren Mitgliedern und werben mit Anzeigen um Gleichgesinnte. Hier stoßen Sie auch auf Inserate von Architekten, die nach Interessenten für ihre Bauprojekte suchen.
  6. Natürlich kann jeder Bauinteressierte selbst aktiv werden. Sie haben jederzeit die Möglichkeit, eigene Anzeigen zu schalten oder selbstständig ein Bauprojekt auszuschreiben. In vielen Kommunen gibt es spezielle Infoveranstaltungen für derartige Vorhaben.

Finanzierung & Förderprogramme

In der Vergangenheit gestaltete sich die Finanzierung für Baugemeinschaften vor allem deshalb schwierig, weil das gemeinsam erworbene Grundstück nicht als Grundpfand bei der Kreditvergabe genutzt werden konnte.

Schließlich erfolgt die Aufteilung an die einzelnen Mitglieder erst in späteren Projektphasen. Bis dahin stehen diese noch nicht im Grundbuch. Nach einem Urteil des BGH (Az.: V ZB 194/10) reicht es inzwischen allerdings aus, wenn die GbR und ihre Gesellschafter im Grundbuch genannt sind, um ausreichend Sicherheiten mitzubringen. Bei einer späteren Aufteilung der Fläche kann jeder sein eigenes Baudarlehen aufnehmen. 

Vorteilhaft ist, wenn alle Bauherren über ähnliche finanzielle Mittel verfügen, um Streitereien zu vermeiden. Schließlich gilt für die Gemeinschaft zunächst eine gesamtschuldnerische Haftung.

Jedes Mitglied einer GbR haftet also mit seinem Privatvermögen. Damit nicht das komplette Projekt schlussendlich einer Zwangsvollstreckung ausgesetzt ist, sind Absprachen möglich, sodass bei Zahlungsunfähigkeit eines Einzelnen lediglich der jeweilige Teilnehmer belangt wird.

Doch gibt es auch noch eine andere Variante: Verfügt das Projekt nicht über Gemeinschaftsräume, kann eine strikte Trennung erfolgen. Jedes Mitglied der Gemeinschaft schließt dann einen eigenen Kreditvertrag ab.

Staatliche Fördermittel

Da einige Kommunen bestrebt sind, Baugemeinschaften zu fördern, bieten sie teilweise spezielle Förderprogramme an. Die Vergabe ist einerseits an eine ausreichende Eigenkapitalquote, andererseits an förderfähige Wohnungsgrößen und Einkommensgrenzen geknüpft.

Dabei gibt es oft Unterschiede hinsichtlich der Rechtsform als Genossenschaft oder individuellem Eigentum.

Darüber hinaus sind energiesparendes oder altersgerechtes Bauen unter Umständen über die KfW förderungsfähig.

Fazit | Lohnt der gemeinsame Hausbau?

Der Zusammenschluss mehrerer Bauherren als Gemeinschaft stellt einen hervorragenden Kompromiss zwischen dem kostengünstigen Bauen mithilfe eines Bauträgers und der Realisierung der eigenen Vorstellungen dar.

Als Gruppe sind besondere Wohnkonzepte möglich, die sich allein vermutlich nicht umsetzen ließen.

Natürlich birgt die Abstimmung mit anderen Mitgliedern der Gemeinschaft auch Konfliktpotenzial, sodass Kompromissbereitschaft und zeitliche Flexibilität zu den Grundvoraussetzungen zählen, wenn man sich für ein solches Vorhaben entscheidet.

Auch sollten sich schon im Vorfeld die gemeinsamen Ziele im Großen und Ganzen decken, um später kein böses Erwachen zu erleben.

Der gemeinsame Grundstückskauf und Hausbau ist damit nicht für jeden Bauherren geeignet, bei den notwendigen Social Skills aber eine echte Alternative und ein vergleichsweise günstiger Weg in die eigenen vier Wände.