Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Lohnt sich die Vollfinanzierung auch für Sie?

Im Normalfall sparen Bauherren einen Teil der Baukosten ihres Traumhauses an und finanzieren den Rest über einen Immobilienkredit. Doch in einigen Fällen ist das Eigenheim auch möglich, ohne Erspartes in der Hinterhand zu haben.

Unser Ratgeber umfasst die wichtigsten Infos zur Baufinanzierung ohne Eigenkapital – vielleicht eignet sich diese Option ja auch für Sie.

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital gehen mit höheren Zinsen einher.
  • Voraussetzung ist ein dauerhaft sicheres und hohes Einkommen des Kreditnehmers.
  • Lohnenswert ist die Vollfinanzierung vor allem in Zeiten mit niedrigem Zinsniveau.
  • Geeignet ist diese Finanzierungsform für Neubauten und Bestandsbauten in sehr gutem Zustand.

Was ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Beim Hauskauf oder dem Neubau galt für gewöhnlich die 20-%-Regel. Diese besagt, dass Sie um die 20 Prozent der Baukosten bzw. des Kaufpreises aus eigener Tasche erbringen sollten, um von niedrigen Zinsen zu profitieren.

Auch wenn diese Annahme inzwischen nicht mehr gültig ist, verlangen Banken oft, dass zumindest die Nebenkosten durch die Kreditnehmer abgedeckt sein sollten. Finanziert die Bank auch die Nebenkosten, spricht man von einer 110-%- oder sogar 120-%-Finanzierung: Eigenkapital ist bei dieser Finanzierung nicht mehr notwendig.

Die Nebenkosten umfassen dabei alle Kosten, die nicht direkt mit der Immobilie selbst zusammenhängen. Die Höhe unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland, kann jedoch bis zu 20 % der Baukosten ausmachen. Das können sein:

  • Grunderwerbssteuer
  • Maklergebühren
  • Notarkosten
  • Gebühren für das Grundbuchamt

Wie teuer ist die Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

In einigen Fällen lohnt es sich, den Hauskauf auch ohne Eigenkapital zu wagen bzw. die finanziellen Reserven für Notlagen aufzuheben. Hier gilt als Faustregel, dass eine Rücklage von 2–3 Monatsgehältern in jedem Fall sinnvoll ist.

Zum Eigenkapital gehören z. B.:

  • Sparkonten
  • Tages- und Festgeld
  • Aktien und Fonds
  • Bausparverträge
  • schuldenfreie Grundstücke und Immobilien
  • private Kredite
  • ggf. Eigenleistungen beim Hausbau

Eine höhere Eigenkapitalquote wirkt sich positiv auf den Zinskosten aus, wie auch die folgende Aufstellung zeigt. In allen drei Beispielen liegt die Bausumme bei 300.000 €, die Zinsbindung bei 15 Jahren und die Tilgung bei 2 Prozent im Jahr. Bei der 110-%-Finanzierung stammen die Nebenkosten aus einem zusätzlichen Privatkredit.


 mit Eigenkapital
 100-%-Finanzierung 110-%-Finanzierung
 Eigenkapital 50.000 Euro  0 Euro 0 Euro
 Höhe Darlehen 250.000 Euro 300.000 Euro300.000 Euro + 30.300 EuroNebenkosten
 Effektivzins p. a. 1,15 % 1,50 % 1,50 %
 Kredit für Nebenkosten – – 30.000 Euro Privatkredit
 Effektivzins Privatkredit p. a. – – 2,90 %
 monatliche Rate Privatkredit – – 205,19 Euro
 monatliche Rate Darlehen 652,08 Euro870,00 Euro  1.075,19 Euro
 Zinskosten nach 15 Jahren 35.921,19 Euro 56.267,02 Euro 63.301,47 Euro
 Restschuld nach 15 Jahren 168.311,37 Euro 199.297,02 Euro 199.297,02 Euro
 Laufzeit bis zur vollen Tilgung 39 Jahre, 9 Monate 37 Jahre, 7 Monate 37 Jahre, 7 Monate

Es zeigt sich, dass eine Finanzierung ohne Eigenkapital etwas schneller getilgt ist. Allerdings ist die monatliche Belastung teilweise erheblich höher – was vor allem auf die höheren Zinskosten zurückzuführen ist.

So berechnen Sie die maximalen Baukosten

Um eine Finanzierung zu finden, die die eigenen Anforderungen bestmöglich erfüllt, errechnen Sie zuerst die maximalen Baukosten. Das funktioniert folgendermaßen:

Bei der Ermittlung des maximalen, realistischen Kauf- oder Baupreises addieren Sie zunächst die aktuelle Kaltmiete und das aktuelle monatliche Sparguthaben. Kosten für Müll, Grundsteuer und anfallende Abschläge für Strom und Gas bleiben mehr oder weniger unverändert und spielen keine Rolle.

Für jeden m² der neuen Immobilie fallen Bewirtschaftungskosten an. Gleichzeitig sollten Sie Rücklagen für eventuelle Reparaturen bilden. Bei einem Neubau kann man von etwa 3,50 €/m² für die Instandhaltung ausgehen, d. h. monatlich 350 € für eine Fläche von 100 m². Diese Summe ziehen Sie von der bisherigen Miete + Sparrate ab. Das ergibt dann den Betrag, der monatlich für die Tilgung anfallen darf.

aktuelle Kaltmiete

+ Sparguthaben

 m² der neuen Immobilie * Bewirtschaftungskosten je m²

= monatliche Rate

* maximale Laufzeit unter Berücksichtigung des Zinssatzes

= maximaler Kaufpreis / Darlehenssumme

Um daraus die maximale Darlehenssumme zu berechnen, spielen der aktuelle Zinssatz und die gewünschte Laufzeit (z. B. bis zum Renteneintrittsalter) eine Rolle. Ein Kreditrechner hilft beim Ermitteln der maximalen Summe. Diese, um das vorhandene Eigenkapital ergänzt, ergibt dann den Kaufpreis inklusive Nebenkosten.

Für wen lohnt sich die Vollfinanzierung?

Junge Familien haben im Eigenheim natürlich viel größere Freiheiten als in einem Mietobjekt. Doch an der Gelegenheit, dafür Geld anzusparen, mangelt es oft.

Hier ist eine Vollfinanzierung vor allem in Niedrigzinsphasen eine gute Idee. Denn: Wartet man mit der Kreditaufnahme ab, um erst Eigenkapital anzuhäufen, steigen möglicherweise später die Darlehenszinsen – und können dadurch das höhere Eigenkapital schnell wieder auffressen.

Bauen oder kaufen statt mieten

Monat für Monat fließt ein erheblicher Anteil des erwirtschafteten Geldes in die Miete. Jährlich kommen schnell mehrere Tausend Euro zusammen – ganz ohne Mehrwert.

Da ist es doch besser, die Miete stattdessen zur Tilgung eines Kredites zu nutzen und am Ende Besitzer einer Immobilie zu sein. Schließlich gibt es kaum eine bessere Altersvorsorge als das Wohneigentum.

Immobilien als Kapitalanlage

Neben selbstgenutztem Eigentum können Sie mit einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital im Übrigen auch Kapitalanlageobjekte angehen.

Nicht alle Banken sehen das als Nachteil gegenüber selbst genutztem Eigentum an – sie prüfen allerdings nicht nur die Bonität des Kreditnehmers, sondern schauen auch beim Standort ganz genau hin.

Nur in Lagen, die in den kommenden Jahren mit größter Wahrscheinlichkeit an Attraktivität gewinnen werden, ist das Risiko vertretbar.

Welche Voraussetzungen gelten für die Vollfinanzierung?

Jede Kreditvergabe birgt für die Bank ein Risiko. Je höher die Summe und je länger die Laufzeit, desto größer ist das Risiko, dass ein Kreditnehmer auch mal ausfällt und die Raten nicht mehr begleichen kann.

Selbstständige haben es schwer

Banken legen für gewöhnlich Wert darauf, dass Kreditnehmer einen sicheren Arbeitsplatz und einen unbefristeten Arbeitsvertrag mit einem festen Einkommen nachweisen können.

Sind Sie im öffentlichen Dienst tätig oder verfügen über einen Beamtenstatus stehen die Chancen für die Bewilligung einer Vollfinanzierung deutlich besser als bei Selbstständigen oder Teilzeitbeschäftigten. Hier wird die Bank mit großer Wahrscheinlichkeit mindestens die Höhe der Nebenkosten einfordern, um dem Darlehen zuzustimmen.

Auch das Alter spielt eine Rolle

In jedem Fall spielt das Alter des Kreditnehmers eine Rolle. In der Vergangenheit war eine Finanzierung bis ins Rentenalter möglich.

Seit März 2016 legt die Wohnimmobilienkreditrichtlinie fest, dass Darlehen bis zum Renteneintritt abbezahlt sein müssen oder ein ausreichend hohes Renteneinkommen sichergestellt ist.

Ein laufender Kredit ist kein Ausschlusskriterium

Natürlich ist es wünschenswert, wenn Sie bei der Kreditanfrage möglichst schuldenfrei sind. Ein laufender Ratenkredit führt allerdings auch nicht direkt zum Ausschluss, sofern die Schufa die Bonität dennoch bestätigen kann.

Safety first bei der Kreditvergabe

In jedem Fall können Sie sich darauf einstellen, dass die Bank eine akribische Überprüfung Ihrer finanziellen Situation durchführen wird. Die Chancen für einen erfolgreichen Kreditantrag erhöhen sich durch:

  • ein hohes und festes Einkommen
  • einen sicheren Arbeitsplatz mit unbefristetem Vertrag
  • die Absicherung gegen existenzielle Risiken (BU, Krankheit, Tod)
  • den Abschluss einer Restschuldversicherung
  • eine sorgfältige Kalkulation der Gesamtkosten
  • die Wahl einer Immobilie (Neubau / Bestand in gutem Zustand) in guter Lage

Einige Banken bewerten dabei die Eigennutzung positiver als eine Vermietung. Je höher eine Bank das Risiko einschätzt, desto eher wird sie zusätzliche Sicherheiten wie Grundpfandrechte, Hypotheken oder Bürgschaften verlangen.

Welche Vor- und Nachteile hat die Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist das Ausfallrisiko tendenziell größer. Das bedeutet für Sie in der Regel höhere Zinssätze für das Darlehen.

Finanzieren Sie mehr als 80 Prozent über die Bank, fallen schnell 0,3 Prozent höhere Zinssätze an – bei einer Finanzierung von mehr als 100 Prozent steigen diese noch einmal. Schließlich sind die Nebenkosten nicht durch den Wert der Immobilie gedeckt und die Bank bleibt auch im Falle einer Zwangsversteigerung auf den Kosten sitzen.

Neben den höheren Zinsen verlangen Kreditinstitute oft auch eine höhere Mindesttilgung von 2 oder 3 Prozent. Das kann für Sie bedeuten, dass die monatliche Rate relativ hoch ausfällt – allerdings sinkt gleichzeitig die Laufzeit und Sie sind vielleicht schon nach 20 Jahren stolzer Eigentümer.

Damit einher geht in jedem Fall ein vergleichsweise hohes Risiko für die Bank – was bedeutet, dass diese größten Wert auf eine hervorragende Bonität legen wird. Auch sollte das Objekt einen möglichst hohen Gegenwert haben, d. h. in einem tadellosen Zustand sein.

 Vorteile Nachteile
keine teure Mietelangfristige Geldanlageaktuell niedriges Zinsniveaukürzere Laufzeitenhöhere Zinssatz (0,5 – 1 %)höhere Tilgung von mindestens 2 – 3 %sehr gute Bonität notwendigbei Bestandsbauten nur für tadellose Objekte geeignet

Welche Risiken gibt es bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Mit einer Vollfinanzierung geht für Sie auch ein Risiko einher. Das können eine unerwartete Kündigung des Arbeitsverhältnisses oder nicht vorhersehbare finanzielle Belastungen sein, die dazu führen, dass Sie die monatlichen Raten nicht mehr stemmen können.

Sind bei Paaren zwei Einkommen zur Tilgung eingeplant und fällt einer der Partner durch Krankheit, Unfall oder Schwangerschaft aus, kommt es ebenfalls schnell zu Engpässen.

Die Bank behält sich in einem solchen Fall den Verkauf der Immobilie vor – was schlimmstenfalls dazu führen kann, dass der Verkaufspreis die Schulden nicht deckt.

Sie haften allerdings bei der Finanzierung einer Immobilie mit Ihrem Privatvermögen, d. h., es droht schnell die Privatinsolvenz, wenn keine weiteren Mittel vorhanden sind.

Ein weiteres Risiko ist die wiederkehrende Immobilienbewertung durch die Bank. Diese muss Sicherheiten für Kredite immer wieder neu einschätzen.

Sinkt der Wert Ihrer Immobilie im Lauf der Zeit, erhöht sich für die Bank das Risiko. Sie kann dann zusätzliche Sicherheiten einfordern. Haben Sie kein Vermögen oder andere Angebote für die Bank, droht die Zwangsvollstreckung – auch dann, wenn Sie regelmäßig Ihre Raten zahlen.

Absicherung gegen Risiken

Das klingt alles schlimmer als es ist. Banken sind nicht daran interessiert, Kreditnehmer bei der ersten Gelegenheit aus den eigenen vier Wänden zu vertreiben.

Eine große Bandbreite verschiedener Versicherungen von der Restschuldversicherung über die Berufsunfähigkeitsversicherung bis hin zur Lebensversicherung deckt alle Risiken ab, dass Sie und Ihre Familie auch im Ernstfall weiterhin ruhig schlafen können. Nutzen Sie dieses Angebot also unbedingt und lassen Sie sich gut beraten.

Fazit: Baufinanzierung ohne Eigenkapital – eine gute Idee?

Grundsätzlich ist es günstiger, einen Teil der Baufinanzierung aus eigenen Mitteln zu stemmen. Doch ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital in einigen Fällen eine gute Alternative, um den Hauskauf oder Hausbau bereits in jungen Jahren zu verwirklichen.

Das höhere Ausfallrisiko sichern Banken wiederum durch zusätzliche Anforderungen an die Bonität und höhere Zinssätze ab, was sich für Sie in höheren Zinskosten, also einer höheren monatlichen Belastung niederschlägt. Wer sich das jedoch leisten kann, profitiert in Niedrigzinsphasen durchaus von einer Vollfinanzierung.